Hacienda hace caja con el encarecimiento de la vivienda: ya cobra de 21.000 a 30.000 euros por una compra de 300.000

Si un joven en España ahorra lo suficiente como para poder comprar una vivienda de 300.000 euros -partiendo de la premisa de que esa persona no vive en el centro de una gran ciudad, claro está-, tendrá que reunir 30.000 euros más para pagar a Hacienda el IVA que le debe.

Esta es una de las conclusiones principales que se desprenden de la última edición del Observatorio Económico de la Universidad Francisco de Vitoria (UFV), que en esta edición pone el foco -entre otras cosas- en los gravámenes como una de las barreras que impiden una solución más rápida al problema de la crisis inmobiliaria que sufre nuestro país. Y el problema va a peor, porque cuanto más caras las casas, más cobra el Fisco. 

El cálculo elaborado por la UFV parte del régimen tributario que se aplica sobre la vivienda nueva; fundamentalmente, el IVA, que es de un 10%. Si la casa es de segunda mano, la tasa a pagar es el impuesto de transmisiones (TPO), que oscila entre el 4% y el 13% dependiendo de la comunidad autónoma, siendo el punto de partida indicado en su día por la AGE el 7%.

Para una compra de 300.000 euros, ello equivale a pagar un TPO que se situaría en los 21.000 euros en la mayor parte de los casos. Y a todo esto hay que añadir el tributo de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que grava la escritura de compraventa en vivienda nueva y se mueve entre otro casi medio punto y punto y medio (siendo el punto de partida recomendado por la AGE el 1%); es decir, que a nuestro cálculo hay que sumarle el pago de otros entre 1.500 y 4.500 euros dependiendo del caso, explican desde la UFV.

Con todo, el joven de nuestro ejemplo se va a ver envuelto en un círculo vicioso sensacional -aunque para Hacienda sea virtuoso-. Cuando haya escogido la casa que le gusta, tendrá que empezar a ahorrar para el Fisco y hacerlo durante un período de tiempo tan largo que, al final del proceso, el tributo adeudado se habrá elevado hasta el punto de descuadrarle los cálculos.

El análisis que dibuja la UFV no es nada halagüeño, sobre todo para los pequeños ahorradores y los jóvenes, pues estima que el mercado seguirá tensionado dado que no hay motivos para que se flexibilice.

Sobre la falta de oferta, el informe apunta como sus causas principales la escasez de nueva construcción y suelo, la complejidad de los trámites, la inseguridad jurídica y las condiciones medioambientales. Concretamente, lo que más preocupa a los investigadores de la UFV son las medidas de control de precios, la limitada liberalización del suelo disponible y las trabas burocráticas.

Y la vivienda de segunda mano tampoco escapa a esta crisis; según el Observatorio Económico, porque los propietarios no sienten un estrés financiero lo suficientemente acusado como para obligarles a vender masivamente. Sobre esto, hay que recordar que en 2022 el 75% de las hipotecas se firmaron a tipo fijo, hecho que hace que la subida de tipos no haya afectado al grueso de los hipotecados o no de una manera importante.

Pero hay más motivos que disuaden a los propietarios de sacar más oferta al mercado: la perspectiva de que los precios sigan subiendo, la consolidación de la vivienda como un activo frente a la devaluación monetaria, una fuerte demanda de alquiler y la perspectiva de que los precios no bajarán.

La demanda, por su parte, subiría por la presión de los compradores extranjeros (ya representan el 14,6% de las operaciones) y por el hecho de que España tiene mucho ahorro acumulado y poca deuda: la tasa de endeudamiento de los hogares está en mínimos de 20 años (42,5% del PIB en el primer trimestre de 2026, frente a 85% en 2010).

Para salir del atolladero, la UFP propone una batería de medidas que incluyen ampliar la disponibilidad de suelo urbanizable, reducir la burocracia, revisar la normativa medioambiental, eliminar las políticas de control de precios, moderar la limitación de control de alturas de los edificios, reforzar la seguridad jurídica y reducir la presión fiscal, incluso situando en el 0% el impuesto de transmisiones patrimoniales para vivienda habitual.d