Cuáles son los riesgos de las operaciones inmobiliarias

En los últimos meses hemos visto noticias que hablan de una recuperación del mercado inmobiliario. Después de unos años con constantes caídas tanto en las ventas como en los precios, parece que se vuelve a reactivar la compra de vivienda (especialmente de segunda mano) y que hay un repunte de los precios. Ahora bien, la experiencia pasada debería hacernos aprender y ser conscientes de los riesgos que entraña invertir en este tipo de sector.

En su momento, se creyó que los precios no pararían de subir y ello contribuyó a un aumento de las operaciones de compraventa. Además, aparecieron personas que se dedicaban de forma exclusiva a este negocio, comprando primero y vendiendo después el inmueble a un precio más elevado. Al realizar una inversión inmobiliaria, hay que tener en cuenta lo siguiente:

Evolución de los tipos de interés

Son importantes en referencia al pago de las cuotas de la hipoteca. Ahora mismo, nos encontramos en un período casi excepcional con tipos muy bajos. Cuando vuelvan a subir, el importe de la cuota hipotecaria también lo hará, porque la mayoría están referenciadas a un tipo de interés más el Euríbor. Por lo tanto, hay que vigilar y no pensar que el importe mensual que se está pagando ahora se mantendrá igual en los próximos años.

Períodos de carencia

Algunas veces, se estipula un período (corto, no superior a los dos años) durante el cual solamente se pagan intereses. Es peligroso porque puede transmitir la sensación que la cuota a afrontar después no será tan elevada como se cree. Si durante este tiempo de carencia el comprador no ha ahorrado suficiente o ha realizado inversiones que no han ido bien, puede tener problemas para empezar a pagar el capital.

Concentración de la demanda

No en todos los lugares el incremento de la demanda ha sido el mismo. El crecimiento se ha concentrado especialmente en las principales ciudades del país y en sus alrededores. Como los precios en estas ciudades acostumbran a ser altos, hay familias que optan para ir un poco más lejos, en su entorno metropolitano, para tener que pagar menos para su piso y, a la vez, estar cerca de su lugar de trabajo.

Dificultad de encontrar inquilinos

Hay quien compra un piso con la intención de alquilarlo y, mediante este cobro, poder compensar las cuotas mensuales de la hipoteca. Ahora bien, hay que tener presente dos cosas: primero, que pasará un tiempo entre que se realice la compra y se encuentre el inquilino. Además, la compra comporta toda una serie de gastos (aportar un capital inicial, comisiones bancarias, gastos derivados de notaría…) a afrontar.

Por lo tanto, el inversor debe ser consciente de que, en un primer momento, deberá poner dinero de su bolsillo. Además, también debe asegurarse de que el importe que cobrará de alquiler será superior al que pague de cuota. En este sentido, debe tenerse en cuenta el primer punto comentado referente a la evolución de los tipos de interés.

Necesidad de negociar el precio

El precio que uno se ha marcado en un principio, tanto de compra como de venta o para hacer pagar de alquiler, puede ser distinto al que acabe siendo en realidad.

Situación económica general del país

Si se espera que un país tenga un crecimiento negativo o muy bajo en los próximos años, habrá menos poder adquisitivo entre sus habitantes, que no podrán afrontar unos pagos de alquiler o de compra de piso tan elevados.