Confirmado por Hacienda: se permite a los mayores de 65 años donar su vivienda habitual a sus hijos sin necesidad de pagar IRPF

• Blanca Espada @blank7133
• Redactora de contenidos en OkDiario. Escribiendo para blogs y empresas de contenidos digitales desde 2007.
• • 05/11/2026 08:00
  • Actualizado: 05/11/2026 08:00

Cuando se llega a cierta edad, muchas personas empiezan a pensar qué hacer con su vivienda y si merece la pena dejarla en herencia o adelantar ese paso y donarla a los hijos. No se trata en ningún caso de una decisión menor, porque una casa puede haber multiplicado su valor con el paso de los años y cualquier transmisión tiene consecuencias fiscales. Sin embargo, quienes ya han cumplido los 65 cuentan con una ventaja importante si lo que quieren entregar es su vivienda habitual: la ganancia patrimonial puede quedar exenta en el IRPF.

La exención existe, aunque se debe aclarar que no se aplica por el simple hecho de haber alcanzado esa edad. Hacienda también mira cuánto tiempo ha sido esa vivienda la residencia habitual del propietario y, sobre todo, cuándo dejó de vivir allí. Y ahora, una consulta de la Dirección General de Tributos publicada hace uno smeses ha vuelto a poner el foco precisamente en este punto. El caso afecta a un contribuyente que había vivido durante 20 años en una casa, pero llevaba más de 14 sin residir en ella.

Confirmado por Hacienda: se permite a los mayores de 65 años donar su vivienda habitual a sus hijos

La Ley del IRPF establece que las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de la vivienda habitual de una persona mayor de 65 años están exentas. Esto incluye también las donaciones, no únicamente las ventas. La cuestión es relevante porque una vivienda que se compró hace décadas puede tener hoy un valor muy superior. Si se dona, Hacienda puede considerar que existe una ganancia patrimonial por esa diferencia de valor, pese a que el propietario no reciba dinero a cambio. En condiciones normales, esa ganancia tendría efectos en la declaración de la Renta.

A partir de los 65 años, la situación cambia si se trata realmente de la vivienda habitual. El artículo 33.4.b de la Ley 35/2006 permite aplicar la exención y evitar que esa ganancia tribute en el IRPF. También es posible que los padres donen únicamente la nuda propiedad y se reserven el usufructo. En ese caso, los hijos pasan a ser propietarios, pero los padres conservan el derecho a seguir viviendo en la casa. La Agencia Tributaria contempla igualmente esta posibilidad cuando se cumplen las condiciones previstas en la normativa.

Hacienda tiene en cuenta cuándo se dejó de vivir en la casa

Aquí está uno de los puntos que más dudas genera. Haber vivido muchos años en una vivienda no significa que esa casa mantenga para siempre la consideración de habitual. La normativa establece, con carácter general, que la vivienda debe haber sido la residencia del contribuyente durante al menos tres años continuados. Sin embargo, existe otro requisito que resulta decisivo cuando el propietario ya no vive allí.

El artículo 41 bis del Reglamento del IRPF señala que la vivienda debe ser habitual en el momento de la transmisión o haber tenido esa condición en algún momento de los dos años anteriores. La consulta vinculante V0217-26 de la Dirección General de Tributos explica bien hasta qué punto este plazo puede cambiar el resultado. El contribuyente que planteó la consulta era mayor de 65 años y había residido durante unos 20 años en una vivienda de su propiedad. Después contrajo matrimonio, se trasladó al domicilio de su pareja y decidió alquilar la antigua casa. Cuando preguntó por la posibilidad de venderla o donarla, habían pasado más de 14 años desde que dejó de vivir allí. Tributos consideró que no podía aplicar la exención. Aunque durante mucho tiempo había sido su vivienda habitual, habían transcurrido más de dos años desde que dejó de tener esa condición. Ese plazo es el que terminó dejando fuera la operación del beneficio fiscal.

Los hijos sí tendrán que pagar impuestos por la donación

Que el padre o la madre mayor de 65 años no pague IRPF por la ganancia patrimonial no significa que la donación esté libre de impuestos. El hijo que recibe la vivienda debe tributar por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. La cantidad a pagar dependerá del valor del inmueble y de la normativa de la comunidad autónoma correspondiente, ya que las reducciones y bonificaciones no son iguales en todo el país.

En una vivienda situada en España, si el hijo que recibe el inmueble es residente, la competencia corresponde con carácter general a la comunidad autónoma donde esté situada la propiedad. Pero además puede aparecer otro impuesto, la plusvalía municipal, cuando se trata de un inmueble urbano. En las donaciones corresponde pagarla a quien recibe la vivienda, siempre que exista un incremento de valor del terreno sujeto al impuesto.

Y finalmente a todo ello hay que añadir los gastos asociados a la escritura y a la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad. Por eso, aunque la exención del IRPF puede suponer un ahorro importante para los mayores de 65 años, antes de formalizar la operación conviene revisar también cuánto tendrá que pagar el hijo que recibe la casa.