Ni 10 ni 50 m2: éste es el tamaño mínimo que debe tener un piso en España para que sea legal

• Janire Manzanas
• Graduada en Marketing y experta en Marketing Digital. Redactora en OK Diario. Experta en curiosidades, mascotas, consumo y Lotería de Navidad.
• • 29/01/2026 12:00
  • Actualizado: 29/01/2026 12:00

En los últimos meses, ha aumentado de forma exponencial tanto el alquiler como la venta de pisos extremadamente pequeños, sobre todo en grandes ciudades como Madrid o Barcelona. Muchas de estas viviendas ni siquiera superan los 20 m2, lo que ha llegado a muchos inquilinos y compradores ha preguntarse si realmente estos inmuebles son legales. ¿Existe una superficie mínima obligatoria para que un piso se pueda alquilar o vender en España?

En el portal inmobiliario Idealista podemos encontrar multitud de ejemplos de lo que estamos hablando, como el alquiler de un estudio de 17 m2 por 600 € al mes o una vivienda de 20 m2 en venta por 72.000 € en la capital. Pues bien, en primer lugar, no hay ninguna normativa que prohíba automáticamente el arrendamiento o la compraventa de estos inmuebles. La legalidad de un piso en España no depende sólo de los metros cuadrados, sino de que cuente con la cédula de habitabilidad, licencia de primera ocupación o autorización administrativa que autorice su uso residencial.

El tamaño mínimo que debe tener un piso en España

La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece que «los edificios deberán proyectarse, construirse, mantenerse y conservarse de tal forma que se satisfagan los requisitos básicos de seguridad y habitabilidad» y «la habitabilidad comprende las condiciones de higiene, salud y protección del medio ambiente, así como las relativas a la funcionalidad y accesibilidad».

Por su parte, el Código Técnico de la Edificación (CTE) es «el marco normativo por el que se regulan las exigencias básicas de calidad de los edificios y de sus instalaciones». Sobre confort térmico y eficiencia energética, el CTE establece que «los edificios se proyectarán de forma que se limite la demanda energética necesaria para alcanzar el bienestar térmico». Y en materia de salubridad y ventilación, «los edificios deberán disponer de medios adecuados para garantizar una ventilación suficiente, evitando la acumulación de contaminantes».

En España, las condiciones requeridas para un piso las regulan el Código Técnico de la Edificación y la normativa general de habitabilidad. De acuerdo con estos criterios, una vivienda debe contar, como mínimo, con una superficie útil de 36 metros cuadrados, y la altura mínima entre el techo y el suelo debe ser de 2,50 metros, mientras que en cocinas, baños y áreas de circulación, esta altura no debe ser inferior a 2,20 metros.

Asimismo, también se exige que las estancias habitables dispongan de ventilación e iluminación natural directa, que los baños no sean zonas de paso, que se cumplan los estándares de eficiencia energética y que la vivienda cuente con los suministros esenciales, como agua fría y caliente, electricidad, evacuación de aguas, telecomunicaciones, sistema de extracción de humos y equipamiento básico.

Viviendas antiguas y nuevas

Sin embargo, no todos los pisos en España cumplen con los requisitos. Esto se debe a que muchas fueron construidas bajo normativas previas y, al haber obtenido la licencia en su momento, pueden seguir considerándose habitables, aunque no cumplan con las exigencias actuales. En cambio, las nuevas construcciones o los inmuebles reconvertidos, como los locales comerciales transformados en viviendas, deben cumplir con las normativas vigentes en cada municipio y comunidad autónoma.

Madrid

Uno de los principales requisitos que exige la normativa es que las viviendas deben ser exteriores; es decir que tenga al menos un hueco en una fachada que de a vía pública o espacio libre público. En su defecto, los pisos también pueden tener salida a espacios privado o patios siempre y cuando cumplan las condiciones y dimensiones que establece el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM).

Por otro lado, cada vivienda debe tener una fachada de 3 metros de longitud como mínimo, la cual debe tener al menos un hueco de una pieza habitable, entendiendo como tal «todo recinto independiente, que se encuentra delimitado por compartimentación de suelo a techo y comunicado con otros espacios contiguos a través de huecos de paso y que reúne las condiciones para desarrollar en ella actividades que impliquen la permanencia prolongada de personas». Esta pieza habitable debe tener como mínimo 12,00 m2.

Con la última modificación del PGOUM, se considera como vivienda mínima aquella que cuenta con estancia-comedor, cocina, dormitorio y baño, y cuya superficie útil sea igual o superior a cuarenta 20m2s, sin incluir el cómputo las terrazas, balcones, balconadas, miradores, tendederos, ni los espacios con altura libre de piso inferior a 2,20 metros.

La superficie mínima de cada estancia es: cocina (7 m2), comedor (14 m2), dormitorio principal (12 m2), resto de dormitorios (7 m2), baño (3 m2). Asimismo, la superficie mínima de los huecos de iluminación debe ser del 12% de la superficie útil de la pieza habitable.

Finalmente, ninguna vivienda nueva podrá situarse con su piso por debajo del terreno en contacto con ella ni dispondrá pieza alguna en planta inferior a la baja, salvo en vivienda unifamiliar, en la que podrá situarse cualquier pieza en la planta inmediatamente inferior a la baja cumpliendo las condiciones de ventilación e iluminación natural.