Expertos explican la escalada del precio de la vivienda en Madrid: «El suelo se ha convertido en un activo estratégico»

Comprar un piso es una carrera cada vez más difícil de ganar. A nivel nacional, el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana anunciaba que 2025 cerraba un año con máximos históricos en el precio de la vivienda, con un incremento interanual del 13,1%, hasta alcanzar los 2.230 euros por metro cuadrado. Pero en este contexto, el escenario más duro para la compra de un piso se ha establecido en Madrid. En la capital, esta tendencia al alza sigue sin cesar y los últimos muestreos así lo evidencian. El portal Idealista recogía que el precio medio del metro cuadrado en Madrid este año era de 5.984 €, un 7,4% superior al del año pasado. Ahora bien, ¿qué es lo que está impulsando este incremento constante? Hemos hablado con dos especialistas para resolver la cuestión. 

Factores que determinan el suelo de la vivienda

El principal motivo de esta situación, y donde coinciden los expertos con los que hemos dialogado, es el desequilibrio estructural entre oferta y demanda. «Madrid sigue atrayendo población, empresas, inversión nacional e internacional y talento, mientras que la generación de nuevo suelo finalista continúa siendo limitada y lenta desde el punto de vista urbanístico», responde Iván Barrondo, director de John Taylor España y Andorra. 

A esto se suma un factor que a menudo pasa desapercibido, pero que Silvia Hengstenberg, CEO de The Sibarist, pone sobre la palestra: «El suelo se ha convertido en un activo estratégico. Los promotores compiten por un recurso escaso y eso eleva su valor incluso antes de iniciar el desarrollo». Y a ello se suman, tal y como añade Barrondo, «los largos plazos de transformación urbanística, la limitada disponibilidad de suelo en ubicaciones consolidadas y el incremento de los costes de construcción».

Pero existe además un elemento fundamental: el tiempo. «En el mercado actual no sólo se valora el suelo por lo que permite construir, sino por la rapidez con la que puede convertirse en un proyecto real. El suelo finalista, listo para desarrollar o con plazos urbanísticos claros, concentra gran parte del interés inversor. En cambio, los desarrollos que requieren largos procesos administrativos o transformaciones urbanísticas previas incorporan incertidumbre y ven penalizado su valor», matiza Silvia Hengstenberg.

La conclusión es que actualmente el mercado ha encontrado nuevos factores que históricamente no parecían tan relevantes, pero que ahora son decisivos para determinar el suelo de la vivienda. La experta comparte que estos valores son:

• La escasez de producto disponible. 
• La capacidad edificatoria y normativa urbanística. 
• La calidad del entorno urbano. 
• Las infraestructuras y conexiones. 
• La demanda real existente en la zona. 
• La posibilidad de desarrollar un producto diferencial. 
• Y, cada vez más, el tiempo necesario para poner en marcha el proyecto. 

La situación de Madrid como polo económico

El factor que explica que esta situación sea exclusiva de Madrid se debe, según Silvia Hengstenberg, a «una tendencia vinculada al crecimiento y la consolidación de Madrid como gran polo económico y residencial del sur de Europa». Ocurre igual en lugares como la Costa del Sol, Baleares, Valencia o determinadas zonas de Barcelona. «Son lugares que concentran empleo, inversión, conectividad internacional y calidad de vida», subraya Hengstenberg.

«La diferencia es que Madrid concentra varios motores de crecimiento al mismo tiempo: empleo, actividad empresarial, inversión extranjera, infraestructuras, conectividad internacional y una elevada capacidad de atracción para compradores nacionales e internacionales de alto poder adquisitivo», añade Barrondo, «y por eso Madrid se ha consolidado como uno de los mercados inmobiliarios más sólidos y líquidos de Europa».

Una demanda que crece por territorios

En este escenario, Hengstenberg subraya que hay una tendencia nacional por la creación de micromercados, donde ya no se puede hablar de una única evolución del país. «Hay ciudades y barrios donde la demanda supera ampliamente la oferta y otros donde ocurre exactamente lo contrario», explica la experta.

El nuevo mapa del lujo de la capital ahora está evolucionando hacia un concepto mucho más sofisticado y diverso. «Siguen existiendo mercados consolidados como los barrios de Salamanca, Jerónimos o Almagro, que continúan siendo referentes absolutos, especialmente para compradores internacionales», subraya Silvia Hengstenberg.

Al mismo tiempo, Barrondo subraya el creciente interés por nuevas áreas premium vinculadas a grandes desarrollos urbanos y a nuevas formas de entender el lujo residencial. «Destacan especialmente las zonas asociadas a Madrid Nuevo Norte, Valdebebas y determinados enclaves residenciales donde se valoran espacios más amplios, privacidad, sostenibilidad y servicios exclusivos».

Además, el comprador premium busca cada vez más singularidad, definida según Barrondo por una experiencia residencial completa: «privacidad, calidad arquitectónica, bienestar, sostenibilidad y una ubicación que permita disfrutar de la ciudad con la máxima comodidad». A esto, Hengstenberg añade el enorme interés por viviendas con terrazas, luz natural, espacios exteriores, arquitectura con identidad propia, edificios con historia y proyectos donde el diseño, la sostenibilidad y el bienestar forman parte del valor real del activo.