Es oficial y lo avala la ley: se permite que los mayores de 65 donen su casa a sus hijos sin pagar IRPF aunque estos tendrán que encargarse del impuesto de sucesiones

• Álvaro Olivero
• Redactor en OKdiario
• • 22/09/2026 18:01
  • Actualizado: 22/09/2026 18:01

Para la mayoría de los padres de nuestro país, el hogar donde han desarrollado gran parte de su existencia simboliza parte del patrimonio que quieren legar a sus hijos, más allá de simplemente cuatro paredes. El deseo de brindarles un buen futuro puede ocurrir aun en vida y, en algunos casos, con un carácter especial favorable para ciudadanos mayores de 65 años.

La Dirección General de Tributos ha ratificado, a través de la consulta vinculante V1261-25 del 9 de julio de 2025, que los que han superado dicha edad pueden donar su vivienda principal a sus primogénitos sin tributar en el IRPF por la plusvalía generada. Este beneficio fiscal cubre la transmisión total de la propiedad, tanto la nuda propiedad con usufructo de por vida, e incluye también casos de dependencia severa.

Estos son los requisitos que deben cumplirse

Para que un inmueble sea considerado como habitual, la Administración tributaria establece que el beneficiario debe habitarla permanentemente y mudarse en un periodo de un año posterior a su compra o construcción.

Asimismo, la ley requiere residir en dicha vivienda durante un periodo mínimo de tres años consecutivos. Un cálculo que comienza desde el momento en el que se efectúa el traslado.

No obstante, la normativa contempla situaciones justificadas que posibilitan el abandono del domicilio antes de cumplir el plazo establecido sin perder el beneficio, como por ejemplo matrimonios, separaciones, fallecimientos o traslados laborales. En caso de habitar otra residencia por cuestiones laborales, el margen de 12 meses para habitar la vivienda comprada comenzará a contar una vez terminada dicha labor.

En los casos en los que la propiedad esté dividida entre el nudo propietario y el usufructuario, Hacienda postula que ninguno de los dos puede aplicar esta exención.

Por parte de los hijos, aquellos que perciban la vivienda como beneficiarios deben cubrir la liquidación del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones siguiendo las ordenanzas de sus respectivas comunidades autónomas. En el caso de Madrid, este impuesto está bonificado al 50% para familiares de Grupo III (hermanos, tíos o sobrinos) y al 99% para familiares directos (hijos, padres o cónyuges).

Alternativas legales mediante la cesión del usufructo

Ante las obligaciones tributarias que deben cumplir los usufructuarios, el notario Antonio Arias Giner ha propuesto una fórmula legal para defender a los descendientes sin necesidad de desistir de la titularidad de la vivienda. «Puedes dar el usufructo de la casa a tus hijos sin tener que donársela entera; les ayudas sin perder el control de forma simultánea o sucesiva», dijo.

Arias ha expresado que este proceso puede amparar a varios titulares, remarcando que «puedes dejarlo todo a uno o a todos, si quieres que todos lo disfruten por igual». Además, el experto en sucesiones ha indicado que la cesión acepta periodos de tiempo como «hasta que mi hijo termine sus estudios o hasta que muera su madre», así como específicas demandas relacionadas con «que lo conserven bien, que no lo alquilen o que cumplan algo concreto».

Qué pasa en caso de renunciar a la herencia

A diferencia del usufructo, las donaciones inmobiliarias o monetarias precisan tributación con base en el Código Civil, exigiendo a las entidades bancarias notificar a Hacienda las transferencias superiores a 3.000 euros para eludir expedientes por ganancia matrimonial injustificada en el IRPF. Sin embargo, el artículo 142 del Código Civil exonera de gravamen los denominados «alimentos entre parientes», asegurando la cobertura indispensable para el sustento, habitación, asistencia médica, formación y vestimenta de los hijos.