Hipotecas: contrato tipo obligatorio, no más de un +2% por demora y facilitar la escritura 7 días antes

La reforma de la Ley Hipotecaria que elabora el Gobierno impondrá un modelo único de contrato que deberán aplicar todos los bancos, obligará a los notarios a entregar al cliente una copia de la escritura con una semana de antelación y limitará los intereses de demora: no podrán superar en dos puntos el tipo de interés nominal del préstamo, de acuerdo con la doctrina establecida por el Tribunal Supremo.

Las recientes sentencias del Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) sobre cláusulas suelo, gastos de formalización, tipos de interés abusivos y préstamos multidivisas han provocado un aluvión de reclamaciones contra los bancos. Pero nada sale gratis: las entidades financieras ya están comenzando a repercutir sobre las nuevas hipotecas que se firman los costes que van a tener que asumir a causa de estas reclamaciones.

Los ministerios de Economía y Justicia trabajan ahora conjuntamente en una reforma de la Ley Hipotecaria que protegerá los derechos del consumidor, garantizando que cuenta con toda la información necesaria antes de firmar el préstamo, y preservará la seguridad jurídica para evitar que estos contratos acaben ante los tribunales.

Los sustos de la letra pequeña

Según las fuentes consultadas por OKDIARIO, el proyecto de Ley impondrá un modelo único de contrato, que todas las entidades financieras deberán aplicar incorporando los datos particulares de cada préstamo hipotecario.

De acuerdo con el texto, los notarios jugarán un papel fundamental para garantizar la transparencia de todo el proceso. Estarán obligados a facilitar al cliente con una semana de antelación una copia de la escritura, para que el comprador pueda examinarla con tiempo y conocer cuáles son las condiciones reales a las que estará sujeto.

Además, para evitar los sustos ocultos en la letra pequeña, que sólo algunos consumidores intentan leer mientras el apoderado del banco les apremia a firmar, los notarios estarán obligados a levantar un acta con todos los datos esenciales de las condiciones del préstamo.

Entre ellos, el tipo de interés nominal y el interés de demora, si el contrato incluye cláusulas suelo, si incorpora un seguro de vida a cargo del cliente y a quién corresponde pagar los gastos de escritura y registro. Según el texto en el que está trabajando el Gobierno, los intereses de demora nunca podrán superar en más de dos puntos el interés nominal de la hipoteca, de acuerdo con la jurisprudencia que el Tribunal Supremo ha establecido desde 2015 para evitar condiciones abusivas.

Las cláusulas suelo

A raíz de la sentencia dictada en diciembre de 2015 por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), el Supremo ha reconocido el derecho de los afectados a reclamar con carácter retroactivo el importe de las cláusulas suelo.

La nueva Ley Hipotecaria no prohibirá las cláusulas suelo, pero sí garantizará que el cliente sepa con toda claridad si van incorporadas a su contrato. La responsabilidad del notario no se agota aquí: antes de firmar el préstamo deberá comprobar que el cliente ha entendido todos los aspectos del contrato y le ayudará a resolver las dudas que se le planteen.

Cumplido este trámite, el comprador deberá declarar por escrito, de su puño y letra, que ha comprendido adecuadamente todas las cláusulas. Este documento constituye un blindaje para evitar que, de nuevo, los préstamos hipotecarios acaben en los tribunales. La reforma legal tampoco prohibirá los créditos multidivisas, pero facilitará que el comprador que haya firmado su contrato en una moneda extranjera pueda revertirlo a euros.

Los préstamos multidivisa

Como ha informado OKDIARIO, el bufete de abogados Navas&Cusi estima que más de 15.000 clientes españoles han sufrido el impacto económico de las hipotecas referenciadas a monedas distintas al euro: a partir de 2007, “muchos españoles se lanzaron a contratar hipotecas en yenes o en francos suizos para evitar el impacto del Euribor, que superaba el 5%”, explica el abogado Juan Ignacio Navas, “ahora se han depreciado los inmuebles y se han apreciado estas divisas, por lo que muchos clientes deben más dinero que cuando contrataron la hipoteca”.

Del mismo modo, el Supremo también ha establecido como una fórmula abusiva que los bancos obliguen por norma al cliente a asumir los gastos de formalización del contrato. Estos gastos pueden rondar los 3.000 euros para una hipoteca media de 150.000 euros.

También en este caso, la reforma de la Ley Hipotecaria obligará al notario a reflejar con claridad en el acta paralela quién debe asumir los costes de escritura y registro. Es decir, el texto legal no prohíbe ninguna de estas fórmulas, pero establece un marco de transparencia para que el cliente cuente con la información necesaria y pueda negociar con el banco cada aspecto del contrato.