El Gobierno cambia las normas: a partir del 15 de noviembre, el propietario deberá pagar 12 mensualidades de indemnización al inquilino por cancelar el contrato en estas circunstancias

• Blanca Espada @blank7133
• Redactora de contenidos en OkDiario. Escribiendo para blogs y empresas de contenidos digitales desde 2007.
• • 31/10/2026 08:15
  • Actualizado: 31/10/2026 08:15

La crisis de la vivienda sigue marcando la actualidad en España. Los precios elevados que se encuentran para el alquiler, la dificultad ante un mercado al que le falta oferta y las protestas de las últimas semanas han vuelto a colocar este problema entre las principales preocupaciones de miles de familias, especialmente entre los jóvenes. Y en medio de este escenario, el Gobierno ha aprobado nuevos cambios que afectan directamente a los contratos de alquiler de vivienda habitual y que empezarán a notarse a partir del próximo 15 de noviembre.

Uno de los más importantes tiene que ver con los propietarios que decidan no renovar determinados contratos una vez cumplido el periodo mínimo legal. En estos casos, y siempre que no concurra alguna de las excepciones previstas, deberán indemnizar al inquilino con una cantidad equivalente, como mínimo, a 12 mensualidades. La modificación figura en el Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, que cambia el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y también amplía los plazos de preaviso. Además, la compensación puede ser superior si el arrendatario lleva más de 12 años viviendo en la misma casa.

A partir del 15 de noviembre, el propietario deberá pagar indemnización al inquilino por cancelar el contrato

El cambio afecta a los contratos que hayan alcanzado al menos cinco años cuando el propietario sea una persona física y siete cuando el arrendador sea una persona jurídica. Hasta la fecha, al llegar a uno de esos periodos era suficiente con respetar los tiempos de preaviso establecidos legalmente. Pero a partir del 15 de noviembre habrá que mirar también otro aspecto, ya que si el propietario decide no renovar y no se encuentra en alguno de los supuestos que permiten recuperar la vivienda sin compensación, tendrá que pagar al inquilino. Y la cifra puede ser considerable.

La norma obliga a comparar dos cantidades y abonar la más alta. La primera corresponde a 12 mensualidades calculadas tomando como referencia el valor superior del rango individualizado de la vivienda dentro del sistema estatal de precios del alquiler. La segunda se calcula de otra forma: una mensualidad por cada año que el inquilino haya vivido en esa vivienda.

Esto hace que las 12 mensualidades funcionen muchas veces como un mínimo, pero no como un máximo. Un arrendatario que lleve 15 años en la misma casa podría recibir una compensación correspondiente a esos 15 años si esa cantidad resulta superior. Por ejemplo, si el valor mensual de referencia de la vivienda fuera de 1.000 euros y el inquilino llevara cinco años viviendo allí, la indemnización alcanzaría los 12.000 euros. Si llevara 15, podría subir hasta los 15.000.

El aviso deberá hacerse con seis meses de antelación

También se amplía el plazo que tiene el propietario para comunicar que no quiere continuar con el contrato.Tendrá que avisar con seis meses de antelación. El inquilino, en cambio, deberá hacerlo con dos meses si es él quien decide no seguir.

No es un detalle menor, porque obliga al arrendador a tomar la decisión con bastante más tiempo y deja al inquilino un margen mayor para buscar otra vivienda. La norma prevé además un régimen transitorio para aquellos contratos cuyo vencimiento esté ya demasiado próximo cuando entre en vigor el cambio.

Cuándo podrá recuperar la vivienda sin pagar al inquilino

A pesar de que lo de la indemnización puede resultar impactante, lo cierto es que hay situaciones en las que el propietario no tendrá que hacer frente a esta indemnización. La más evidente es que necesite la vivienda para vivir en ella. También podrá recuperarla si va a destinarla a residencia habitual de familiares de hasta segundo grado o de su cónyuge en determinados casos de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Si pasan tres meses desde que el inquilino entrega las llaves y la casa no ha sido ocupada por la persona para la que supuestamente se recuperó, el antiguo arrendatario podrá reclamar la indemnización, salvo que exista una causa de fuerza mayor que justifique lo ocurrido. También quedan fuera algunos casos relacionados con la situación del propio inquilino. Por ejemplo, cuando no haya residido en la vivienda durante más de seis meses en el último año y no exista una causa justificada, o cuando disponga de otra vivienda adecuada en el mismo municipio que pueda ocupar.

Qué sucede con los contratos ya en vigor

Los contratos que ya estén vigentes también entran dentro del nuevo régimen si su vencimiento o el de alguna de sus prórrogas se produce después de esa fecha. Sin embargo, hay una fecha que conviene tener presente y que es la del pasado 7 de octubre, ya que si el propietario ya había comunicado válidamente antes de ese día que no quería renovar el contrato, esa decisión mantiene su eficacia y no genera la nueva indemnización. Por tanto, dos contratos prácticamente iguales pueden terminar teniendo consecuencias distintas dependiendo de cuándo se haya realizado la comunicación.

La reforma llega en un momento de fuerte tensión por el acceso a la vivienda, con protestas (y sentadas) por los precios del alquiler y casos como el de Maricarmen Abascal, de 87 años, cuyo desahucio y posterior fallecimiento tuvo una gran repercusión.