Confirmado por el Gobierno: se obligará a los caseros a convertir el arrendamiento en habitual si se encadenan más de dos contratos temporales

• Blanca Espada @blank7133
• Redactora de contenidos en OkDiario. Escribiendo para blogs y empresas de contenidos digitales desde 2007.
• • 19/10/2026 08:30
  • Actualizado: 19/10/2026 08:30

Los contratos de alquiler temporal tendrán nuevas condiciones en España tras los últimos cambios aprobados por el Gobierno. Una de las novedades afecta a quienes firman varios contratos seguidos sobre una misma vivienda. A partir de ahora, cuando un propietario y un inquilino encadenen más de dos contratos temporales consecutivos, el alquiler se considerará de vivienda habitual desde el primer acuerdo. Esto no significa que desaparezcan los arrendamientos de temporada, que podrán seguir utilizándose cuando exista un motivo que justifique una estancia limitada, aunque será necesario cumplir los requisitos establecidos en la normativa.

Los cambios están recogidos en el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE) y en vigor desde el pasado día 8. La reforma incorpora el artículo 9 bis a la Ley de Arrendamientos Urbanos y regula tanto la duración de los contratos temporales como las condiciones que deben cumplirse para firmarlos. También establece qué ocurre cuando se supera el número de contratos consecutivos permitido o no se acredita adecuadamente el motivo de la estancia. Al tratarse de un real decreto-ley, su continuidad queda pendiente de la convalidación del Congreso de los Diputados.

Se obligará a los caseros a convertir el arrendamiento en habitual

El nuevo artículo 9 bis dispone que, cuando se sucedan más de dos contratos temporales consecutivos entre las mismas partes y sobre el mismo inmueble, el primero se entenderá celebrado como un arrendamiento de vivienda habitual. Por tanto, el supuesto afecta a la firma de un tercer contrato consecutivo, no a cualquier propietario que alquile un piso por temporadas a personas diferentes. La norma se refiere igualmente a las novaciones de contratos, de modo que no basta con cambiar la documentación manteniendo una sucesión que encaje en las condiciones descritas por la ley.

Para entendrlo mejor podemos pensar en un propietario que alquila una vivienda entre enero y abril, suscribe otro contrato con la misma persona de mayo a agosto y firma un tercero para el periodo comprendido entre septiembre y diciembre. Con la regulación aprobada, esa cadena contractual determina que el arrendamiento se considere habitual desde el primer acuerdo. En consecuencia, se aplican las disposiciones correspondientes a esta modalidad, incluidos los plazos mínimos y las prórrogas de los artículos 9 y 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. La calificación legal no depende únicamente del nombre utilizado en los documentos.

Qué duración pueden tener los contratos temporales

La reforma establece que la duración de un alquiler temporal será pactada por las partes, pero deberá superar los 31 días y no exceder, como regla general, de doce meses. Ese periodo debe responder a una causa que explique la necesidad de ocupar la vivienda de manera limitada. Si el contrato termina antes del máximo previsto y el motivo continúa existiendo, las partes podrán acordar una prórroga expresa. La regulación contempla excepciones al límite general cuando la causa temporal subsista posteriormente, por lo que no todos los contratos que superen doce meses se convierten automáticamente en habituales.

Además, la causa de temporalidad deberá aparecer expresamente en el contrato y ser real y acreditable. El texto atribuye al arrendador la carga de probar que existe ese motivo. Si no figura una justificación adecuada, el contrato pierde su naturaleza temporal y queda sometido a las reglas del alquiler habitual con efectos desde su formalización. La duración escrita, por sí sola, no basta para determinar que una vivienda se ha alquilado por temporada. Importan también las circunstancias de la ocupación y la documentación que pueda respaldarlas cuando resulte necesario comprobar el cumplimiento de la norma.

Qué cambia para propietarios e inquilinos con la nueva regulación

El principal efecto de la reclasificación es la aplicación del régimen de vivienda habitual. En materia de duración, la Ley de Arrendamientos Urbanos contempla, con carácter general, un plazo mínimo de cinco años cuando el arrendador es una persona física y siete cuando se trata de una persona jurídica, mediante las prórrogas legales correspondientes. También entran en juego las reglas de continuación previstas en el artículo 10. Por ello, tanto propietarios como inquilinos deberán atender a la modalidad real del arrendamiento antes de formalizar sucesivos contratos sobre una vivienda.

La reforma no convierte en habituales todos los alquileres de temporada ni prohíbe firmar dos contratos consecutivos cuando exista una causa temporal acreditable. Lo que introduce es una regla específica para la tercera contratación seguida, además de las exigencias sobre duración y justificación. El Real Decreto-ley entró en vigor el 8 de octubre, aunque su permanencia depende del trámite de convalidación que corresponde a las Cortes, ahora disueltas por las próximas elecciones generales del 29 de noviembre. Mientras tanto, quienes preparen nuevos contratos deberán consultar el texto vigente y comprobar que las condiciones pactadas responden al uso efectivo previsto para el inmueble. También será conveniente conservar los justificantes relacionados con el motivo de la estancia, especialmente cuando existan renovaciones, para poder identificar con precisión las condiciones acordadas y su duración total.