El cambio legal que afecta a miles de edificios: la reforma obligatoria que puede costar hasta 30.000 euros

• Janire Manzanas
• Graduada en Marketing y experta en Marketing Digital. Redactora en OK Diario. Experta en curiosidades, mascotas, consumo y Lotería de Navidad.
• • 21/12/2025 14:30
  • Actualizado: 21/12/2025 14:30

El ascensor es uno de esos elementos que pasa desapercibido… hasta que se estropea. Durante décadas, miles de comunidades de vecinos en España han convivido con ascensores instalados entre los años 70 y 80 que, pese a su antigüedad, seguían funcionando correctamente y superaban las inspecciones periódicas obligatorias. Sin embargo, esta situación ha cambiado  desde el verano de 2024.

La entrada en vigor de la nueva normativa estatal de ascensores, aprobada mediante el Real Decreto 355/2024, ha establecido nuevos requisitos de seguridad, mantenimiento y accesibilidad. En la práctica, muchas comunidades de vecinos se enfrentan ahora a derramas que pueden oscilar entre los 10.000 y los 30.000 euros, e incluso superar los 40.000 euros en determinados casos.

Nueva normativa de ascensores en España

El Real Decreto 355/2024 actualiza la ITC AEM 1, la Instrucción Técnica Complementaria que regula los ascensores en toda España. Esta norma es de aplicación tanto para ascensores nuevos como para los ya existentes, aunque con algunos matices.

Según establece el artículo 1 de la ITC AEM 1, la norma tiene como finalidad «definir las condiciones de seguridad de los ascensores, estableciendo el procedimiento de puesta en servicio y modificación de los mismos, así como los requisitos de mantenimiento e inspección, con el objetivo de proteger a las personas, los animales de compañía y los bienes contra los diferentes riesgos de accidentes».

Uno de los aspectos clave que conviene aclarar es que la ley no obliga a cambiar todos los ascensores de forma inmediata. El problema surge cuando se produce alguna de estas situaciones:

• El ascensor debe pasar una inspección periódica obligatoria.
• Se produce una avería importante.
• El ascensor queda fuera de servicio durante más de tres meses.

En cualquiera de estos casos, la autoridad de Industria puede exigir que el ascensor se adapte a los nuevos estándares.

Ascensores antiguos: los grandes afectados

La normativa introduce una serie de medidas de seguridad obligatorias que buscan reducir atrapamientos, caídas y otros accidentes. Entre las más relevantes se encuentran:

• Nivelación precisa en planta. El ascensor debe detenerse con una desviación máxima de ±10 milímetros respecto al nivel del suelo. Plazo: un año desde la siguiente inspección. En caso de accidente: seis meses.
• Barreras o cortinas fotoeléctricas. Las puertas deben incorporar barreras infrarrojas que detecten la presencia de personas, objetos o animales para evitar atrapamientos.
• Sistema de comunicación bidireccional. Todas las cabinas deben contar con un sistema que permita comunicarse en tiempo real con el exterior en caso de emergencia.
• Control de carga y sobrepeso. El ascensor no puede iniciar la marcha si se supera la carga máxima permitida. Esto reduce el desgaste mecánico y el riesgo de fallos estructurales.
• Sustitución de guías obsoletas. Se prohíbe el uso de guías de madera o cilíndricas, salvo en ascensores catalogados como patrimonio histórico.

Frecuencia de las inspecciones

La nueva normativa también establece nuevos plazos de inspección, en función del tipo de edificio:

• Cada dos años: edificios públicos y de uso industrial.
• Cada cuatro años: comunidades de vecinos con más de 20 viviendas o edificios de más de cuatro plantas.
• Cada seis años: edificios pequeños y viviendas unifamiliares.

¿Cuánto cuesta adaptarse a la normativa?

Los precios varían enormemente según el estado del ascensor, su antigüedad y el número de elementos a sustituir. Según administradores de fincas y técnicos del sector, las cifras más habituales son:

• 3.000 a 6.000 euros: corrección de deficiencias leves ya existentes.
• 10.000 a 15.000 euros: adaptación básica a la nueva normativa (nivelación, barreras, comunicación).
• 20.000 a 30.000 euros: modernizaciones profundas en ascensores antiguos.
• Más de 40.000 euros: renovación casi completa o sustitución por un ascensor nuevo.

Obligaciones del titular del ascensor

La normativa refuerza la responsabilidad del titular del ascensor (normalmente la comunidad de propietarios), que debe:

• Mantener un contrato de mantenimiento en vigor.
• Asegurar que las inspecciones se realizan en plazo.
• Llevar un expediente completo con todas las intervenciones, averías y reformas.
• El incumplimiento puede derivar en sanciones administrativas e incluso en la inmovilización del ascensor.

Sanciones

Las infracciones leves incluyen incumplimientos formales o documentales, como no disponer del expediente del ascensor actualizado o no acreditar la última inspección obligatoria. Este tipo de faltas puede conllevar multas de hasta 60.000 euros.

En un escalón superior se sitúan las infracciones graves, que se aplican cuando el incumplimiento afecta a la seguridad del ascensor o puede generar un riesgo para los usuarios. Aquí se incluyen situaciones como no realizar las inspecciones reglamentarias, no subsanar defectos detectados por el organismo de control o no implantar las medidas de seguridad exigidas por la ITC AEM 1 dentro de los plazos establecidos. En estos casos, las sanciones pueden alcanzar hasta seis millones de euros.

Las infracciones muy graves se reservan para los supuestos más extremos, en los que existe un riesgo elevado para las personas. Operar un ascensor con sistemas de seguridad esenciales inoperativos, ponerlo en servicio sin la correspondiente certificación o ignorar órdenes de paralización dictadas por la autoridad competente puede acarrear multas de hasta 100 millones de euros.