La firma de hipotecas en España se dispara antes de que suba el interés y cae la compraventa de viviendas

El mercado hipotecario en España ha comenzado 2026 con buen pie, pero también con matices que conviene analizar con calma. Los últimos datos publicados este martes 24 de marzo por el Instituto Nacional de Estadística (INE) sobre la firma de hipotecas y las compraventas de vivienda en nuestro país dibujan un escenario que empieza a hablarnos de transición, más que de un crecimiento puro como el que vimos a lo largo del año pasado.

En enero de 2026 se firmaron en España 40.273 hipotecas, lo que supone un incremento de en torno al 6,3% respecto a las operaciones ejecutadas un año antes (37.890). Esto confirma que el crédito sigue fluyendo y que los bancos mantienen su apuesta por las hipotecas. 

Este crecimiento, aunque es mucho más leve que el que vimos en todo el tercer trimestre del año pasado, no es una mala noticia: venimos de un 2025 especialmente intenso, en el que se superaron las 500.000 hipotecas firmadas en todo el ejercicio, una cifra que no se veía desde hace más de una década, desde el año 2010. 

Sin embargo, el dato verdaderamente interesante no está solo en cuántas hipotecas se firman, sino en lo que ocurre en paralelo en el mercado inmobiliario.

Y ahí es donde aparece el primer cambio de tendencia relevante: mientras las hipotecas crecen, las compraventas de vivienda realizadas en España caen en torno a un 5% en enero respecto al mismo mes del año pasado: 57.489 frente a las 60.514 de enero de 2025.

Nuevo rumbo en el mercado hipotecario

Esta diferencia nos da una pista clara de hacia dónde se dirige el mercado. Durante 2025, compraventas e hipotecas crecían prácticamente al mismo ritmo, impulsadas por una demanda muy fuerte y por la mejora de las condiciones de financiación. 

Ahora, en cambio, el número de operaciones se reduce, pero las que se cierran dependen más de la hipoteca, lo que supone que se compran menos viviendas, pero quienes compran necesitan más financiación.

El mensaje es claro: comprar una vivienda es cada vez más difícil. Los precios han subido con fuerza en los últimos meses, y cada vez menos compradores pueden pagar sin financiación. Por eso, la hipoteca vuelve a ser clave. 

A esto se suma el buen comportamiento de los tipos de interés. En enero, el euríbor estaba estable (2,245%), lo que daba cierta tranquilidad tanto a bancos como a compradores. De hecho, las condiciones eran bastante atractivas. Según el INE, el tipo medio de las hipotecas fijas era del 2,84%, aunque en la práctica, lo más habitual era encontrar ofertas cercanas al 2,2% o 2,1% en algunos casos.

Por todo ello, no era de extrañar que la demanda hipotecaria se mantuviera activa frente a la compraventa, y más, si tenemos en cuenta que la guerra en Oriente Próximo todavía no había comenzado.

La guerra podría cambiar la ruta

La experiencia nos brinda como ejemplo la invasión de Ucrania por parte de Rusia en 2022 que genera incertidumbre económica: aumenta la volatilidad, empeoran las expectativas y los mercados reaccionan. Y el mercado hipotecario también lo nota.

De hecho, ya estamos viendo los primeros efectos en los tipos de interés. El euríbor está subiendo cada día y se acerca al 2,5% de media en marzo (a falta de una semana para cerrar el mes, está en el 2,451%).

Además, los bancos empiezan a encarecer ligeramente sus ofertas hipotecarias. Eso sí, habrá que esperar a que estos cambios se reflejen en las estadísticas del INE.

Aun así, ya hay señales que apuntan a que veremos entonces un cambio de tendencia. Por eso, los expertos señalan que, más que un frenazo, lo que cabe esperar es una desaceleración progresiva del mercado.