Una notaria sobre adquirir una vivienda en solitario: «Hacienda entiende que hay donación encubierta»

• Ángel Pérez
• Soy Ángel Pérez, periodista titulado por la Universidad Europea y con un máster de Periodismo Deportivo en la Universidad Villanueva.
• • 07/08/2026 12:25
  • Actualizado: 07/08/2026 12:25

Comprar la primera vivienda en solitario suele ir acompañado de un obstáculo con el que pocos cuentan. Y es que el banco, para poder conceder la hipoteca, exige un respaldo económico adicional que el comprador no puede ofrecer por sí mismo. Es por ello que la notaria María Cristina Clemente (conocida en redes como @notariabuendia) ha advertido de un problema fiscal que se puede generar si no se gestiona bien desde el principio.

«Hacienda entiende que hay donación encubierta si compras en solitario tu vivienda y tus padres o pareja que no compra firman contigo como deudores en la escritura de préstamo hipotecario», explica la notaria. Esta situación, según Clemente, es «muy frecuente», exigiendo que los padres o la pareja firmen la escritura del préstamo hipotecario. El matiz, que es clave y que muchos pasan por alto, es la diferencia entre firmar como fiador y firmar como deudor solidario.

Los bancos no suelen conformarse con un aval, sino que exigen que esos padres o pareja aparezcan directamente como deudores del préstamo. Y esa diferencia es lo que activa la alarma de la Agencia Tributaria. Al figurar como responsables directos de pago de una deuda vinculada a un inmueble del que no son propietarios, Hacienda interpreta que esas personas están asumiendo una obligación económica ajena sin recibir nada a cambio. Eso coincidiría con la figura de la asunción liberatoria de deuda sin contraprestación recogida en el Reglamento del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

@notariabuendia Compras tu vivienda tú solo, pero en la hipoteca firman también tus padres o tu pareja como deudores, no como fiadores. . Caso real, muy frecuente y ojo, porque aquí Hacienda suele ver una #DonaciónEncubierta ⚠️ . ¿Por qué? Porque quien no compra, pero responde como deudor, parece estar aportando dinero sin contraprestación. . ¿La forma correcta de hacerlo bien? 📌 Formalizar un préstamo entre particulares entre padres (o pareja) y quien compra. Es el mismo plazo y el mismo tipo de interés que la hipoteca. Puede ser en escritura pública o documento privado, y en ambas con cero coste fiscal. Y además estarás evitando: – la liquidación por donación ahora – y otra futura cuando esos padres o pareja salgan del préstamo con consentimiento del banco. . ❤️ Tú tienes derecho a elegir Notario. Un Notario que te escuche, te acompañe, tu historia, nuestra firma ❤️ . #TuHistoriaNuestraFirma ♬ sonido original – NOTARIABUENDIA

«Coste fiscal cero»

Ante esta situación, Clemente plantea una solución sencilla y sin coste fiscal. «¿Cómo podremos evitar esa indeseable consecuencia fiscal? Formalizando un préstamo entre esos padres o pareja y ese hijo o pareja, que debe hacerse por el mismo tipo de interés y plazo que el del préstamo hipotecario», explica. La clave está en documentar de forma clara que lo que existe entre ambas partes no es un regalo, es más bien una deuda.

Para instrumentar este préstamo, la notaria asegura que hay dos vías igualmente válidas. O bien se hace mediante una escritura pública ante notario o bien a través de un simple documento privado entre las partes. «En ambos casos, coste fiscal cero», subraya. De hecho, este texto protege frente a otro problema fiscal, y es el momento muy habitual en el que los padres o la pareja quieran salir del préstamo hipotecario cuando el comprador ya tiene solvencia.