Estos propietarios van a tener un gasto extra y es oficial: el aviso de la Ley de Propiedad Horizontal que te afecta

• Janire Manzanas
• Graduada en Marketing y experta en Marketing Digital. Redactora en OK Diario. Experta en curiosidades, mascotas, consumo y Lotería de Navidad.
• • 29/12/2025 11:30
  • Actualizado: 29/12/2025 11:30

En las comunidades de propietarios, las barandillas de los balcones y terrazas son uno de los elementos que más conflictos generan. Cumplen una función tanto estética como de seguridad, lo que provoca que los vecinos se pregunten quién debe asumir su mantenimiento, reparación o sustitución.

En los últimos años, los tribunales han tenido que pronunciarse en numerosas ocasiones sobre este asunto, aclarando responsabilidades y delimitando cuándo debe intervenir el propietario y cuándo corresponde actuar a la comunidad. Asimismo, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y el Código Civil son muy claros al respecto.

¿Son las barandillas un elemento común o privativo?

Las barandillas, aunque se encuentren en un balcón de uso exclusivo de un propietario, la legislación establece que forman parte del conjunto exterior del edificio. El artículo 396 del Código Civil establece que son elementos comunes: «Las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración». Por lo tanto, al integrarse en la fachada y afectar a la imagen del inmueble, tienen la consideración de elemento común, aunque su uso sea privativo.

Sin embargo, la propia ley permite que el título constitutivo o los estatutos de la comunidad establezcan un reparto diferente, siempre que quede debidamente reflejado e inscrito en el Registro de la Propiedad, tal y como determina el artículo 5 de la LPH: «El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad».

Obligaciones del propietario

Aunque las barandillas sean un elemento común, esto no exime al propietario de ciertas responsabilidades. El artículo 9.1.a de la Ley de Propiedad Horizontal establece que es obligación de cada propietario: «Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local y las instalaciones privativas del mismo, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los demás propietarios». Si el mal estado de la barandilla se debe a un descuido del propietario y provoca daños o pone en peligro a terceros, éste deberá responder por los perjuicios causados.

¿Puede un vecino pintar las barandillas del color que quiera?La respuesta es clara: no. El artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal establece: «El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos (…) cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores».

¿Puede un propietario sustituir la barandilla por su cuenta?La respuesta vuelve a ser negativa. El artículo 10.3.b de la LPH señala que determinadas actuaciones necesitan acuerdo previo cuando alteran elementos comunes o la configuración exterior del edificio.

El papel de la comunidad de propietarios

La situación cambia cuando la barandilla presenta un deterioro estructural que compromete la seguridad del edificio o de las personas. En estos casos, entra en juego el artículo 10.1.a de la LPH, que establece lo siguiente: «Las obras y actuaciones que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes».

Si una barandilla está desoldada, corroída o existe riesgo de desprendimiento, la comunidad está obligada a actuar de forma inmediata, incluso sin necesidad de acuerdo previo en junta.

¿Se necesita acuerdo de la junta para reparar barandillas?Cuando se trata de una reparación necesaria por motivos de seguridad, no se requiere acuerdo previo. Sin embargo, si la intervención tiene un carácter estético o de mejora, sí hay que someterla a votación.

El artículo 17 de la LPH regula las mayorías necesarias. En el caso de obras que afecten a la configuración exterior del edificio, se exige: «El voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación».

Para evitar conflictos en las comunidades de vecinos, lo primero es revisar el título constitutivo y los estatutos de la comunidad, ya que en estos documentos se puede establecer un reparto específico de responsabilidades sobre el mantenimiento y la reparación de las barandillas.

Además, es recomendable que la comunidad establezca criterios claros y por escrito sobre aspectos como los colores, los materiales y las pautas de mantenimiento de las barandillas. Estos acuerdos deben adoptarse en junta y quedar reflejados en acta para que tengan validez.

Otro aspecto clave es actuar con rapidez ante cualquier situación que suponga un riesgo para la seguridad. Si una barandilla presenta signos de deterioro, oxidación o peligro de desprendimiento, la comunidad debe intervenir de inmediato para prevenir accidentes y posibles responsabilidades legales.

En conclusión, las barandillas son mucho más que un elemento decorativo. Al formar parte de la fachada y cumplir una función de seguridad, están sujetas a un régimen jurídico específico.