No firmes la compra de tu casa sin leer esto: el cambio histórico del Supremo sobre quién debe pagar los pufos del anterior dueño

• Janire Manzanas
• Graduada en Marketing y experta en Marketing Digital. Redactora en OK Diario. Experta en curiosidades, mascotas, consumo y Lotería de Navidad.
• • 19/02/2026 11:30
  • Actualizado: 19/02/2026 11:30

El Tribunal Supremo ha zanjado una de las dudas más frecuentes en el mercado inmobiliario: cuándo nace la obligación de pagar las deudas con la comunidad de propietarios en caso de adquirir una vivienda en subasta judicial.  La cuestión gira en torno al artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que determina que «son obligaciones del propietario contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, así como a los gastos extraordinarios que, en su caso, se acuerden, y, en todo caso, responder de las deudas correspondientes al año en curso y a los tres anteriores». Esta figura jurídica, conocida como «afección real», implica que la deuda no se vincula a la persona que la generó, sino al propio inmueble.

Hasta ahora, existía cierta controversia sobre desde qué momento debía responder el adjudicatario en una subasta judicial. Algunos compradores sostenían que la obligación nacía con la firma de la escritura pública o con la inscripción en el Registro de la Propiedad. Sin embargo, la reciente sentencia 1336/2025, de 30 de septiembre, dictada por el Tribunal Supremo, ha despejado cualquier ambigüedad. Según el alto tribunal, la obligación comienza con el decreto judicial de adjudicación del inmueble. El conflicto surgió cuando la comunidad de propietarios de un edificio reclamó judicialmente a los actuales propietarios de la deuda generada por el titular anterior.

Tribunal Supremo confirmael plazo para reclamar judicialmente las cuotas impagadas de comunidad

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Antes de llegar al Tribunal Supremo, algunas sentencias individuales limitaron la obligación hasta la fecha notarial de compraventa, mientras otras entendieron que sólo se podía reclamar la deuda existente en el año en curso. Ahora, el fallo del Tribunal Supremo obliga a los nuevos propietarios a asumir «las deudas de la comunidad de vecinos hasta el límite de las cuotas del año de adquisición y los tres anteriores». Asimismo, sólo podrá eludir esta responsabilidad quien demuestre que la comunidad no certificó adecuadamente la deuda o que la certificación fue omitida o errónea.

El artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que los gastos comunes de una comunidad de propietarios afectan directamente al inmueble y no a la persona que lo habite en ese momento. En otras palabras, la obligación de pagar las cuotas comunitarias «viaja» con la propiedad y no con el propietario.

Por lo tanto, cualquier comprador, ya sea de un piso, local o vivienda adquirida en subasta judicial, hereda las deudas pendientes de la comunidad. El Tribunal Supremo ha reforzado esta doctrina, señalando que la fecha que determina la obligación de pago en casos de subasta judicial es el decreto de adjudicación y no la inscripción en el Registro de la Propiedad o la escritura pública.

De esta forma, antes de adquirir un inmueble es fundamental revisar tanto la nota simple como solicitar el certificado de deudas de la comunidad. El certificado confirmará si la propiedad está al corriente de pagos y permitirá al comprador negociar o tener en cuenta estas obligaciones dentro del precio de compra. En resumen, el artículo 9.1 e) LPH establece que los gastos comunes afectan al inmueble y que cualquier nuevo propietario debe hacerse cargo de las deudas de los tres años anteriores y del año en curso.

La sentencia en cuestión supone un aviso claro para miles de comunidades de propietarios en toda España. En este sentido, obliga a quienes ejercen funciones de administración y representación de las fincas a actuar con rapidez cuando detectan impagos antes de que se cumplan cinco años desde el vencimiento de cada cuota.