El alquiler con renta garantizada aumenta por el temor de los propietarios a las okupaciones

• Patricia Sanz
• Abogado, periodista y máster tributario de Garrigues. Antes, asesora fiscal por Luxemburgo y España, ahora, redactora jefe de Economía de OKDIARIO.
• • 12/02/2024 06:45
  • Actualizado: 18/09/2024 16:30

La renta garantizada se erige cada vez más como la opción ideal para los propietarios que temen okupaciones en sus viviendas. El empeoramiento del poder adquisitivo de la ciudadanía, unido a la suavización de las medidas policiales para expulsar a los morosos aprobada por la Ley de Vivienda hace casi un año, hacen que la okupación se haya duplicado en los últimos ocho años y continúe in crescendo en España.

El actual Gobierno ha apostado por desarmar a los Cuerpos y Fuerzas de Seguridad del Estado a la hora de hacer frente a la usurpación de una vivienda. Desde mayo de 2023 ya no pueden intervenir por sorpresa, sino que están obligados a comunicar el día y la hora.

Además, las demandas en las que el propietario pretenda la recuperación de la posesión de una finca son desestimadas si no especifican que dicho inmueble constituye vivienda habitual de la persona ocupante. Es más, el propietario del inmueble debe hacer todas las acreditaciones relacionadas con la vivienda. Es decir, carga de la prueba recae sobre el afectado.

Okupa ilegal o persona vulnerable

He ahí el quid de la cuestión con la nueva legislación. Si el propietario fuera un gran tenedor -la nueva ley lo reduce a disponer de 5 ó más viviendas en propiedad-, le serán cancelados todos los procesos si no certifica que ha intentado conciliar con los infractores que sean considerados vulnerables.

Los juzgados deben solicitar a los servicios sociales un informe para acreditar si el ocupante es una persona vulnerable: si lo es, se suspende el desahucio hasta que la Administración encuentra una alternativa habitacional en forma de vivienda, por un periodo de 2 meses si el demandante es una persona física o de 4 si es jurídica.

Varios abogados explican a OKDIARIO que, por ejemplo, en la Comunidad de Madrid son cada vez más frecuentes los casos en los que las personas vulnerables no son ya los okupantes sino los ocupados; es decir, los propietarios: ciudadanos que necesitan la renta de ese alquiler para vivir, en su gran mayoría de avanzada edad.

Por suerte, algunos juzgados están empezando a fallar en favor de los propietarios, pero no siempre éste es el caso y es por ello que, en función del índice de criminalidad del barrio donde el bien inmueble esté sito, cada vez se opta más por la renta garantizada. Algunas regiones sufren la okupación de manera más intensa que otras.

Según datos de 2023 del Sistema Estadístico de Criminalidad del Ministerio del Interior y publicados por EP, Cataluña sufrió el año pasado más okupaciones de viviendas que la suma de Andalucía, Comunidad Valenciana y la Comunidad de Madrid. Es decir, la región condal suma el 40% de los 10.345 casos contabilizados de forma oficial en el conjunto de España hasta agosto de 2023. Por su parte, la segunda, tercera y cuarta comunidades en el podio le siguen con más infracciones penales tanto de usurpación como de allanamiento de inmuebles.

El seguro de renta garantizada

Para evitar las situaciones descritas, el seguro de impago del alquiler, más conocido como seguro de renta garantizada, protege al propietario ante posibles inquilinos morosos que no paguen su alquiler. Se trata de una cobertura que incluye el pago de las rentas mensuales que se deben hasta un máximo del número de mensualidades, siempre conforme se establezca en las condiciones de la póliza de seguros contratada.

Este tipo de seguros, que pueden comportar honorarios para la aseguradora de entre un 3% a un 6,5% sobre la renta mensual (a lo que hay que sumar el IVA aplicable), comienzan con la realización de un estudio de solvencia del inquilino que se postula a arrendar la vivienda. También se encarga de preparar el contrato de arrendamiento, el depósito de la fianza en el Instituto de la Vivienda exigido por la ley y el servicio de intermediación en los cobros y pagos. De forma adicional, pueden incluir la gestión de suministros o de incidencias que pudieran surgir en el día a día del arrendamiento -que el inquilino se deje las llaves dentro de la vivienda o las pierda, que sufra alguna alguna avería, etc.- o la comprobación del estado del inmueble al finalizar el contrato.

En cualquiera de las opciones, el seguro de renta garantizada suele incluir el asesoramiento jurídico y fiscal, así como la defensa judicial y honorarios del abogado para el caso en que se produzca el impago de la renta mensual pactada con el arrendatario. Por último y lo más importante: la garantía de cobrar la renta en caso de impago, normalmente hasta 12 mensualidades; es decir, un año. Un servicio cada vez más en auge dada la creciente inseguridad jurídica para los propietarios que alquilan sus inmuebles, así como el incremento de la okupación -allanamiento de morada para su posterior usurpación- como de inquiokupación -cuando el inquilino deja de pagar y cambia la cerradura de la vivienda que empieza a okupar-.