Rubén Zaballos (39 años), empresario e inversor propietario de 200 viviendas: «Todas las empresas con buenos números están condenadas a invertir en inmobiliario porque es lo que les gusta a los bancos»

Si a los bancos les gustara que las empresas invirtieran en el sector farmacéutico, Rubén Zaballos cree que él habría invertido en farmacéuticas. El empresario salmantino puso ese ejemplo para explicar por qué las compañías que tienen buenos números están «un poco condenadas a invertir en inmobiliario porque es lo que les gusta a los bancos».

La vivienda, según explicó, permite a una empresa endeudarse en gran medida para crecer, y los bancos la valoran mucho en el balance porque da solidez a la compañía. Por eso la considera una de las inversiones más recomendables para un negocio que ya gana dinero.

¿Por qué Rubén Zaballos no compró pisos hasta que su empresa tuvo buenos números?

Para Zaballos, el banco es una figura fundamental. «Si tú quieres trabajar en la inversión inmobiliaria, lo primero que tienes que asegurarte es que el banco te quiera», resumió. Por esa razón no empezó a comprar inmuebles hasta que tuvo una empresa que facturaba y tenía muy buenas cuentas.

En sus últimas operaciones, los bancos le han financiado el 70% de la compra a 15 años, en lugar de 12, aunque también ha firmado alguna a diez. El plazo y el porcentaje dependen mucho de la puntuación de riesgo de cada empresa, y una compañía con menos recorrido no suele llegar a ese 70%.

El empresario detalló en el pódcast Vivir de Rentas, de Germán Jover, que trabaja con unas siete entidades para repartir su deuda y que antes de cada operación pide dos o tres ofertas. «Si el banco ya cumplió los objetivos de hipoteca ese trimestre, es que no te va a dar la hipoteca», advirtió.

¿Cómo llegó Rubén Zaballos a tener unos 200 pisos partiendo de 3.000 €?

Zaballos estudió Arquitectura Técnica en la Universidad de Salamanca y un segundo ciclo de Ingeniería de Organización Industrial en Valladolid. Estaba a punto de irse a trabajar como ingeniero a Alemania cuando decidió emprender. «Yo no tenía dinero, sólo contaba con 3.000 € en la cuenta del banco», recordó.

Como siempre le había gustado la psicología, creó el blog La Mente es Maravillosa, algo que sus padres no entendieron después de seis años de estudios técnicos. Un crédito de 20.000 € le permitió acelerar el crecimiento, y sus webs llegaron a estar traducidas a 21 idiomas y a sumar 100 millones de visitas al mes.

Con esos ingresos compró su primer edificio, en el casco histórico de Salamanca, para usarlo como oficinas. Un inspector de trabajo le multó con 80.000 € por tener demasiados becarios, y Zaballos acabó convirtiendo la mitad del edificio en apartamentos turísticos. Hoy calcula que tiene unos 200 pisos, contando los que siguen en construcción.

Sin crédito de los bancos, así compró Zaballos tres hoteles con pagos aplazados

El empresario reconoce que no todas sus apuestas salen bien. Su única operación inmobiliaria con pérdidas fue un piso en Barcelona, en el que perdió unos 5.000 €, y explicó que los bancos tampoco le darían financiación para una promoción de obra nueva sin experiencia previa.

Para sus tres hoteles, el mayor de ellos con 27 habitaciones, Zaballos ya no tenía crédito bancario disponible, así que recurrió a la compra con pago aplazado. En uno de ellos pagó 50.000 € de entrada, abona plazos cada seis meses y dentro de cinco años pagará el 70% restante con una hipoteca, cuando el banco ya pueda ver cinco años de cuentas del hotel.

Según sus datos, una habitación le ha costado entre 20.000 y 150.000 €. En un palacio de 500 años con ocho habitaciones, en el País Vasco, obtiene una rentabilidad de más del 10%, y en un hotel de Galicia llega al 20%.

Ese hotel gallego tiene 13 habitaciones y le costó 250.000 €.