Tanto si tienes hipoteca como si la buscas, estos consejos te protegen de la ‘tormenta perfecta’ hipotecaria

Las hipotecas es una de las cosas que más preocupan a los ciudadanos. Muchos de ellos la tienen variables y, por ello, están pensando en que en el mes de enero de 2024 van a tener que revisarla, teniendo como resultado una subida de las cuotas. El mercado espera que los tipos de interés marcados por el BCE se moderen y se sitúen debajo del 3% tras los últimos datos de inflación. En este momento, tras la última subida, los tipos de interés están en el 4,5%.

Juan Villén, director de idealista/hipotecas, explica cómo ha afectado al mercado hipotecario la subida de tipos con el fin de estabilizar los precios en la zona del euro. Una decisión del organismo bancario europeo que ha provocado «un efecto de bola de nieve» en el mercado hipotecario, y «no precisamente positivo para los consumidores».

Y es que explica que el paso del Euríbor a 12 meses de niveles negativos a estar por encima del 4% ha supuesto «un fuerte encarecimiento de las hipotecas, tanto de los precios para las nuevas concesiones como de las renovaciones de todas las hipotecas variables –que no olvidemos suponían un 70% del total según el último dato disponible– lo que sin duda es un mazazo contra las economías familiares».

Los que buscan hipoteca y los que ya la tienen

Con respecto a aquellas que están buscando vivienda, ya la tienen elegida y están buscando con qué banco firmar su hipoteca, Villén explica que «hemos visto cómo más del 15% de los demandantes de vivienda que podían permitirse la cuota mensual propuesta por los bancos en el escenario anterior, eran expulsados del mercado por el encarecimiento de esa cuota, al superar los niveles marcados por la banca en torno al 35% de endeudamiento».

Mientras que los que ya tenían una hipoteca y se beneficiaron durante varios años de los tipos en negativo, que en muchos casos supuso incluso no pagar intereses por sus préstamos, «han visto cómo sus cuotas mensuales se han encarecido mucho, hasta el punto de no poder pagar las nuevas cuotas en aquellas familias con ingresos más modestos y sin un colchón de ahorro adecuado».

La decisión reciente del BCE con respecto a los tipos de interés ha dado un balón de oxígeno al mercado, sin embargo, Villén alerta de que no debemos tomar como el fin del ciclo alcista, «al menos de momento». Destaca el experto de idealista que, entre las razones de este argumento, influyen diversos factores como «la inflación, que sigue alta, el consumo energético con el invierno es elevado, y además no debemos perder de vista las tensiones geopolíticas y la sombra de la recesión económica, la cual impacta de lleno en el empleo».

Son «nubarrones», señala Villén, que «pueden significar una subida adicional de tipos, o bien una entrada en recesión que, aunque pudiera dar el pistoletazo de salida para un nuevo ciclo de bajada de tipos, tendría seguramente un efecto más negativo en su vertiente de actividad económica y desempleo».

Los precios de la vivienda aguantan en las grandes ciudades

Otro de los elementos a tener en cuenta en este escenario del sector inmobiliario es el precio de la vivienda, el cual, según el experto, está aguantando muy bien, a pesar de los niveles actuales. Villén explica que «se aguanta bien en las grandes ciudades y en la costa, espacios donde la demanda, a pesar de la ralentización reciente, sigue superando con creces a la oferta, manteniendo esa presión sobre los precios».

«Por desgracia», detalla, «los factores que pueden fomentar una mayor oferta, o no están (como el incentivo a los propietarios para poner sus viviendas en el mercado de alquiler), o tardarán tiempo en materializarse (en las nuevas medidas para incrementar la construcción de nueva vivienda que aumente el parque inmobiliario)».

Tengo una hipoteca, ¿cómo me protejo del contexto?

Tras esta exposición, los consumidores deben preguntarse de qué modo pueden protegerse ante lo que puede venir. Villén cree, y así lo expone, que «debemos diferenciar dos situaciones vitales: los que ya tienen hipoteca y los que desean comprar una vivienda y necesitan financiación».

Por un lado, señala el experto de idealista, los que tienen una hipoteca fija o mixta con tramo fijo a largo plazo reciente, «no tienen de qué preocuparse: seguramente están pagando un tipo de interés inferior al 2%, y no deberían hacer nada en el escenario actual».

Los que tienen una hipoteca a tipo variable, sobre todo si es relativamente reciente y el saldo pendiente es elevado, «deberían valorar la posibilidad de cambiar la hipoteca a tipo fijo o mixto, para limitar el riesgo de una subida adicional de tipos, y además para reducir su cuota mensual y pago de intereses».

Y es que, detalla, «los bancos siguen concediendo hipotecas, y se pueden conseguir ofertas fijas y mixtas claramente por debajo del nivel actual del Euribor, por lo que además de protegernos, conseguiríamos un ahorro inmediato».

Por su parte, los que estén en proceso de compra de vivienda y necesiten financiación, «deben valorar bien las alternativas actuales, su situación económica y perspectivas de uso de la vivienda que van a adquirir, para escoger la mejor hipoteca posible según sus necesidades». Y señala que debemos tener en cuenta que «actualmente más del 90% de las nuevas hipotecas formalizadas son fijas o mixtas, tanto por su seguridad como por el precio, más barato que las variables».

En todos los casos, destaca Villén, es «muy importante entender cómo funciona el mercado, para estar preparados ante un posible cambio de escenario futuro». Por ello, alerta de que «es fundamental saber especialmente si existe un coste en el cambio de nuestra hipoteca: por ejemplo, si contratamos ahora una hipoteca fija o mixta y vemos que los tipos de interés bajan significativamente, y vemos que las hipotecas variables vuelven a ser más competitivas».

Por último, termina Villén desde idealista, es importante recordar que la «competencia entre bancos juega a favor de los consumidores, si sabemos aprovecharnos de ello» porque «en un mercado como el actual, no tiene sentido quedarse con la oferta de nuestro banco habitual, sin antes comparar lo que nos puede ofrecer el mercado».

Y aconseja que, tal como funciona el mercado hipotecario español, «no basta con navegar por la web para ver qué publican los bancos, porque a menudo las ofertas publicadas tienen precios más caros de lo que se puede conseguir: hay que obtener ofertas personalizadas de los bancos, para comparar bien y tomar la decisión más ventajosa».

Elegir al intermediario adecuado, gratis y con solvencia en el proceso

Si usted, lector, ha estado inmerso en la búsqueda de vivienda para comprar ya sabrá que es importante, casi imprescindible, contar con la ayuda de expertos inmobiliarios en todo el proceso, ya que puede ser engorroso y, además, hacernos tomar una mala decisión o no hacer con acierto los cálculos.

En esta línea, los intermediarios de crédito hipotecario como idealista/hipotecas están haciendo una labor cada vez más importante, ayudando a los consumidores por tres vías fundamentales:

1.- Informando y explicando en detalle cómo funciona el mercado hipotecario y las diferencias entre ofertas de los bancos, que a menudo son complicadas de comparar ante los costes adicionales de seguros, tarjetas, etc.

2.- Identificando los bancos que en cada momento son más competitivos, en función también de las necesidades particulares de cada persona: hay quien puede necesitar una mayor financiación, otros preferirán pocas vinculaciones, y todos buscando siempre el tipo de interés más bajo.

3.- Facilitando el proceso de obtención de ofertas de bancos, haciendo por el cliente el trabajo de presentación de ofertas a los bancos, ahorrando tiempo y quebraderos de cabeza a quienes no conocen bien el mercado.

Y es que es muy importante elegir al intermediario adecuado, sobre todo buscar uno que sea gratuito (porque si no el ahorro que conseguimos se va en pagar sus honorarios), y que sean los bancos quienes soporten su coste. Eso sí, siempre garantizando que se obtienen suficientes ofertas, y que la decisión final sobre qué banco elegir sea del consumidor.