Hacienda lo ha confirmado y es oficial: los adultos mayores de 65 años ya pueden donar su vivienda sin obligación de pagar el IRPF

• Blanca Espada @blank7133
• Redactora de contenidos en OkDiario. Escribiendo para blogs y empresas de contenidos digitales desde 2007.
• • 19/10/2026 07:45
  • Actualizado: 19/10/2026 07:45

Cumplir 65 años puede suponer una ventaja fiscal para aquellas personas que están pensando en donar su casa a sus hijos. Y es que Hacienda permite que estos propietarios entreguen su vivienda habitual sin pagar IRPF por la ganancia patrimonial, aunque el inmueble haya aumentado considerablemente de valor desde que lo compraron. Esta exención, que continúa vigente en 2026, puede suponer un ahorro importante, sobre todo en viviendas adquiridas hace muchos años. Eso sí, no todos los propietarios que superan esa edad pueden acogerse a ella. Existen otros requisitos que conviene saber.

Uno de ellos tiene que ver con el hecho de que la casa haya sido la residencia habitual del donante y establece unos plazos que deben respetarse para no perder el beneficio. De todos modos es una medida a la que acogerse si superas la edad mencionada y quieres donarle tu casa a tus hijos. Su fundamento se encuentra en el artículo 33.4.b de la Ley del IRPF, que permite dejar exenta la ganancia obtenida al transmitir la residencia habitual. Eso sí, Hacienda no concede el beneficio únicamente por la edad. También comprueba cuánto tiempo se ha vivido en el inmueble y cuándo dejó de utilizarse como domicilio habitual. Importa especialmente cuando la vivienda lleva años alquilada o vacía.

Qué mayores de 65 años pueden donar su vivienda sin pagar IRPF

La normativa distingue entre el dinero que recibe una persona por vender una casa y la ganancia patrimonial que aflora al transmitirla. En una donación no hay precio de venta, pero eso no impide que exista una diferencia positiva entre el valor de adquisición y el valor fiscal de transmisión. Esa revalorización normalmente puede tener consecuencias fiscales para quien entrega el inmueble. Sin embargo, en el caso de los mayores de 65 años la ley establece una excepción cuando se trata de su vivienda habitual y se cumplen los demás requisitos.

Según explica la Agencia Tributaria, la exención se aplica tanto a transmisiones con contraprestación como a las gratuitas. También puede beneficiar a quien dona la nuda propiedad de su vivienda y conserva el usufructo vitalicio, para seguir utilizándola. Ahora bien, existen condiciones relacionadas con la titularidad y el uso residencial que deben revisarse. No basta con figurar como propietario de cualquier piso: el inmueble transmitido debe reunir los requisitos de vivienda habitual previstos en la normativa tributaria.

El requisito de los tres años y el plazo de dos años de Hacienda

Como regla general, para que una casa sea considerada vivienda habitual es necesario haber residido en ella durante un periodo continuado de al menos tres años. La legislación contempla determinadas circunstancias que justifican un cambio de domicilio antes de alcanzar ese plazo, como situaciones que obliguen a trasladarse. Además, la Agencia Tributaria recuerda que, para disfrutar de esta exención, debe cumplirse el requisito de titularidad exigido durante el periodo correspondiente. Por eso, la situación particular del contribuyente importa tanto como su edad.

Existe además un límite temporal importante. La vivienda debe ser la residencia habitual del donante cuando se realiza la transmisión o haber tenido esa consideración en algún momento de los dos años anteriores. Así, una persona que se trasladó hace poco tiempo podría conservar el derecho a la exención, pero quien abandonó su antigua casa hace muchos años no puede darlo por supuesto. El hecho de haber vivido allí durante décadas no basta para mantener indefinidamente el beneficio fiscal. La cuestión resulta relevante para los propietarios que se mudaron y decidieron alquilar su anterior domicilio.

Los impuestos que deben pagar los hijos al recibir la vivienda

Aunque Hacienda permita a los mayores de 65 años donar su vivienda habitual sin pagar IRPF, sus hijos no se libran necesariamente de pasar por caja y tener que rendir cuentas con el fisco. De hecho, la persona que recibe la propiedad tiene que hacer frente al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, aunque no todos pagan lo mismo. La cantidad varía según la comunidad autónoma en la que se encuentre la casa, ya que cada territorio aplica sus propias reducciones y bonificaciones. Por eso, donar un piso en Madrid puede tener un coste fiscal muy diferente al de hacerlo en Cataluña, incluso cuando el valor del inmueble es parecido.

Tampoco hay que olvidarse de la plusvalía municipal, otro de los impuestos que puede aparecer cuando una vivienda cambia de propietario. En las donaciones, corresponde al hijo que recibe la casa pagarlo al ayuntamiento, siempre que la operación esté sujeta a este tributo. Su importe dependerá, entre otras cuestiones, del valor catastral del suelo y del tiempo transcurrido desde la anterior adquisición. Así que, antes de formalizar la donación ante notario, merece la pena comprobar cuánto habrá que pagar por cada impuesto. La exención que Hacienda reconoce a los mayores de 65 años afecta al IRPF, pero no elimina las obligaciones fiscales de sus hijos.