Carmena fuerza un encarecimiento de la vivienda en Castellana Norte al reducir la edificabilidad

Uno de los argumentos recurrentes de la Concejalía de Desarrollo Sostenible (Urbanismo) contra la Operación Castellana Norte (Operación Chamartín) era que su coeficiente de edificabilidad es muy alto. Curiosamente, en el rebautizado Madrid, Puerta Norte se mantiene oficialmente el mismo coeficiente, de 1.05. Sin embargo, esta cifra está maquillada, puesto que el dato real es de la mitad, 0,5. La reducción en el número de viviendas que se podrían construir, que pasan de 17.000 a 4.5000, supondrá un incremento de su precio, según los expertos del mercado inmobiliario.

El proyecto presentado por Manuela Carmena y José Manuel Calvo impone un coeficiente de edificabilidad de hasta la décima parte de proyectos similares en otros países europeos.

Fuentes del sector inmobiliario, en conversación con OKDIARIO, han calificado de “truco” la manera en la que Manuela Carmena y el concejal de Urbanismo, José Manuel Calvo, han logrado mantener el coeficiente de edificabilidad (número de metros cuadrados de techo que se permiten construir  para cada metro cuadrado de suelo) de 1.05 en su nuevo plan.

Lo que hacen es no reconocer los derechos de suelo en los terrenos de las líneas de ferrocarril y las carreteras en las zonas afectadas por el plan. De esta manera, se consigue que el cálculo se realice sobre una superficie de 1,74 millones metros cuadrados en vez de sobre los 3,26 millones de metros cuadrados reales, que sí están contemplados en la Operación Castellana Norte y en el Plan General de Urbanismo. El cerca de 0,5 real resultante es una cifra extremadamente baja si se compara con otros proyectos similares llevados a cabo en otros países europeos durante los últimos años.

Las diferencias más extremas son con dos proyectos en Londres. En Canary Wharf, distrito de financiero levantado en la zona portuaria como alternativa a la tradicional City finalizado en 2010, se aplicó un coeficiente de 5,36. Es más de diez veces el que Ahora Madrid quiere aplicar, una vez descontado el “maquillaje”, en Madrid, Puerta Norte. En el complejo de negocios y comercial de Broadgate (terminado en 1992, se aplicó un coeficiente de 3,87).

Aunque sean menores que los de Londres, en los dos grandes proyectos de París se han aplicado también coeficientes de edificabilidad sensiblemente superiores a los de Madrid, incluso a los previstos en la Operación Castellana Norte. En el distrito económico de La Defense, situado al Norte de la capital francesa y terminado en 2005, fue de 2,88 y en la zona residencial y comercial de Austerlitz (proyecto concluido en 2013) de 1,58.

Los expertos en urbanismo consultados por este periódico han destacado que el coeficiente de edificabilidad en los ensanches madrileños del siglo XIX, como el Barrio de Salamanca, también son muy superiores tanto a los del plan de Carmena como a los de la Operación Castellana Norte, sin que eso suponga problemas para los habitantes de esas zonas.

Han destacado además que un alto coeficiente de edificabilidad tiene grandes ventajas por aprovechar las economías de escala y por requerir mucha menor inversión, en dinero y trabajo, para equipamientos como tuberías o tendido de red eléctrica o cableado telefónico.