La ley de alquiler de Berlín que quiere Podemos: la oferta se hunde y los precios suben en la periferia

Berlín se ha convertido en la prueba más evidente de que la intervención del mercado del alquiler que tanto persigue Pablo Iglesias no funciona. El líder podemita está obsesionado con limitar por ley el precio del alquiler en las zonas más tensionadas, algo ya se está haciendo en Berlín con efectos contrarios a los esperados: la oferta inmobiliaria se ha hundido y los precios han aumentado en las zonas cercanas a las intervenidas, según un informe elaborado por la Universidad de Economía de Viena.

«Se ha producido un efecto de sustitución de vivienda a Postdam, ciudad vecina de Berlín, y a otros municipios circundantes, donde los alquileres están aumentando a un ritmo acelerado desde que entró en vigor la congelación del alquiler», dice el estudio sobre el Mietendeckel, la ley que aprobó el parlamento de Berlín en febrero de 2020 y que limita el precio de los alquileres los próximos cinco años en función del año de construcción de las viviendas y sus características. Por ejemplo, la norma fija un tope de 9,8 euros por metro cuadrado -el más alto- , sujeto al IPC para las viviendas sin amueblar construidas entre 2003 y 2013.

El parlamento de Berlín aprobó en 2019 una ley para limitar el precio de los alquileres los próximos cinco años en función del año de construcción de las vivienda y sus características

El informe concluye que los precios del alquiler bajaron entre un 7% y un 11% tras aplicarse el control del alquiler, pero también alerta de que la oferta de inmuebles se hundió en las zonas intervenidas, lo que dificulta aún más el acceso a la vivienda, especialmente a los más jóvenes. Ese es, precisamente, uno de los efectos adversos que más preocupan a los expertos. También temen que se produzca un mal reparto de la vivienda, que aflore la economía sumergida o que el parque de vivienda envejezca.

«Junto a los efectos del precio, identificamos una disminución considerable en el número de alquileres anunciados. Este efecto secundario dificulta la flexibilidad del inquilino y su adaptabilidad. En particular, los recién llegados y los jóvenes que alquilan por primera vez se enfrentarán a obstáculos para encontrar un lugar adecuado para vivir», dice el texto. El informe reconoce que el descenso de la oferta puede ser transitorio, pero también deja la puerta abierta a recrudezca la búsqueda de vivienda en un futuro.

A pesar de las restricciones, muchos propietarios han conseguido eludir los controles y han aumentando las rentas de los alquileres

La primera vez que Alemania legisló en materia de alquiler fue en 2015. El  Gobierno Federal de Alemania aprobó una ley para frenar la subida de los nuevos alquileres al 10% del precio medio de la zona. La norma, llamada  Mietpreisbremse, sólo puede aplicarse en los contratos de alquiler nuevos y si la vivienda no ha reformado reformado. La medida consiguió el efecto contrario al deseado: los precios se dispararon un 20,5% entre 2016 y 2017, según advertía por aquel entonces la consultora Knight Frank.

A pesar de las restricciones, muchos propietarios han conseguido eludir los controles y han seguido aumentando las rentas, tal y como confirma un reciente informe elaborado por Esade. «Los propietarios berlineses, con una ligera reforma o algo de mobiliario, han podido evitar el control, llegan a acuerdos con los inquilinos para establecer rentas superiores y, debido a la normativa que limita el precio, ha surgido el concepto de la provisión: los inquilinos, si quieren alquilar un piso, deben pagar entre una y dos mensualidades al propietario que no se devuelven (además de la fianza). La ley, conocida como ‘freno a los alquileres’, todavía está pendiente de una resolución del Tribunal Constitucional», explica el informe de la escuela de negocios.

El fracaso de París 

El Gobierno de Francia también intervino el mercado inmobiliario entre 2015 y 2017. Lo hizo a través de la Ley Alur que, principalmente, impedía subir el precio del inmueble un 20% o rebajarlo más de un 30%. La medida desapareció en 2018 tras varios recursos judiciales y en medio de fuertes críticas por parte de los propietarios y los expertos del sector.

Pablo Iglesias está obsesionado con limitar por ley el precio del alquiler, algo ya han hecho en Berlín y París con efectos contrarios a los deseados

A pesar de ello, el Parlamento francés aprobó en 2018 una nueva ley de vivienda a la que se acogió el ayuntamiento de París. Los expertos constatan dos grandes consecuencias: ha aflorado la economía sumergida y los precios se han disparado en las zonas limítrofes a París.