¿Qué son los derechos de reversión sobre un terreno expropiado?

• Jose de la Morena @josedelamorena
• Jose de la Morena, periodista especializado en economía desde hace más de 15 años, desarrolla su labor en el campo de la comunicación desde el prisma de las tendencias, los números y resultados de las distintas compañías. Una tarea que le ha llevado a conocer a fondo el mundo empresarial. Ha trabajado también en comunicación corporativa y como asesor para distintas marcas internacionales e institucionales.
• • 10/09/2025 09:15
  • Actualizado: 10/09/2025 09:15

El debate sobre Madrid Nuevo Norte (el mayor desarrollo urbanístico en marcha en Europa) ha puesto de relevancia un concepto jurídico poco conocido para el gran público: los derechos de reversión. Estos derechos establecen que, si los terrenos expropiados para un fin concreto no llegan a cumplir ese objetivo o se destinan a un uso diferente, los antiguos propietarios o sus herederos tienen la posibilidad de recuperarlos.

En el caso de Madrid Nuevo Norte, el Tribunal Supremo y la Audiencia Nacional han dictado resoluciones en los últimos años que afectan de lleno a la operativa del BBVA y de la sociedad promotora Crea Madrid Nuevo Norte. El motivo: la existencia de suelo expropiado en su día con fines ferroviarios, que décadas después se han reconvertido en suelo urbanizable para el que probablemente sea el desarrollo urbanístico de Europa en los próximos años.

Un derecho con base constitucional

La reversión es una garantía patrimonial reconocida en la Constitución y en la normativa de expropiaciones. En la práctica, significa que la Administración no puede quedarse indefinidamente con unos terrenos si finalmente se destinan a un uso distinto al previsto. En ese escenario, el antiguo propietario o sus herederos pueden reclamar la devolución o, en su defecto, una compensación económica ajustada al nuevo valor de mercado.

Aplicado al caso de la antigua operación Chamartín, los herederos de las familias que cedieron los suelos han iniciado una batalla judicial para recuperar lo que consideran suyo. Según las sentencias, si los terrenos no se destinan exclusivamente a fines ferroviarios, el BBVA (principal propietario privado en la operación tras adquirirlos a Adif) podría verse obligado a devolverlos. Aunque toda esta vía judicial, de momento, no ha terminado de dar la razón a ninguna de las dos partes.

El varapalo judicial al BBVA

El Supremo ha avalado recientemente medidas cautelares que impiden al banco vender con total libertad parte del suelo afectado hasta que no se resuelva el fondo del asunto. Puede venderlo, pero nadie lo compraría si hay una anotación que explica que esos terrenos vendidos podrían no ser del propio BBVA o, en su defecto, podrían conllevar también un pago para compensar a quienes están ejerciendo su derecho de revesrión.

Una sentencia similar, citada por OKDIARIO en relación con la entonces ministra de Defensa, Margarita Robles, ya advertía de que la entidad bancaria podría verse forzada a devolver los terrenos a los antiguos propietarios. Esto no solo supone un problema jurídico, sino también financiero: el valor del suelo bajo litigio alcanza varios miles de millones de euros, y su devolución alteraría los equilibrios del plan urbanístico.

Un debate con dimensión política

Más allá de la batalla judicial, los derechos de reversión plantean un dilema de fondo: ¿es legítimo que terrenos expropiados a familias a precios muy inferiores a los actuales acaben en manos de grandes bancos o promotores? Las asociaciones de afectados sostienen que se trata de una injusticia histórica, mientras que las administraciones y los socios privados defienden que el interés general justifica el desarrollo del proyecto, que promete generar miles de viviendas, oficinas y empleos. Además, todavía está por demostrarse que los reversionistas puedan ejercer ese derecho.

El caso de Madrid Nuevo Norte se ha convertido así en un escaparate del choque entre la seguridad jurídica que reclaman los inversores y los derechos históricos de los antiguos propietarios. La decisión final de los tribunales marcará un precedente para futuras operaciones urbanísticas en España.

Más que un tecnicismo legal

Los derechos de reversión son, en apariencia, una figura técnica del derecho administrativo. Sin embargo, en el contexto de Madrid Nuevo Norte han adquirido una dimensión estratégica: de su interpretación depende el futuro de un macroproyecto de más de 12.000 millones de euros, la mayor bolsa de suelo de la capital y la reputación de entidades como BBVA.

Lo que estaba concebido como una cláusula de salvaguarda para garantizar la justicia en los procesos de expropiación se ha convertido, décadas después, en el principal obstáculo jurídico para uno de los planes urbanísticos más ambiciosos de Europa.