Un juez sentencia que la dación en pago debe ser obligatoria tras condenar a Bankia por mala fe

El magistrado Miguel González del juzgado de lo mercantil número 10 de Barcelona ha sentado un peligroso precedente para el sector financiero español que puede abrir una nueva vía de reclamaciones por parte de las familias que no pueden hacer frente al pago de sus cuotas hipotecarias. El juez ha abierto la puerta a la dación en pago obligatoria en los préstamos para la adquisición de vivienda, en un caso en el que ha condenado a Bankia por falta de transparencia y mala fe en sus contratos hipotecarios.

Fuentes de Bankia consultadas por OKDIARIO indican que «todavía no se ha tomado una decisión sobre si se recurrirá la decisión judicial». Según la sentencia a la que ha tenido acceso este periódico, el magistrado ha fallado a favor de un cliente que llevó a la entidad a los tribunales por considerar que la cláusula por la cual las entidades financieras obligan, en caso de impago de la hipoteca, a responder con el patrimonio personal hasta que la deuda esté saldada, es abusiva porque no especifica de forma correcta las consecuencias de la misma.

Según indica el juez, Bankia “enmascaró” el objeto del contrato “entre información abrumadora exhaustiva”, lo que no permitió que el solicitante del préstamo hipotecario “tomara su decisión con pleno conocimiento de causa” y, por lo tanto, lo hizo “sin comprender totalmente la importancia” de la cláusula.

El magistrado considera que la lectura por parte del notario de las condiciones de la hipoteca no es suficiente para garantizar la trasparencia del contrato y hace hincapié en que es el banco el que, de forma unilateral, impone las cláusulas sin posibilidad de negociación alguna “en razón a su superioridad jurídica y económica”. El juez falla que la citada cláusula es abusiva, y por lo tanto nula, acusando a Bankia de “no actuar de buena fe” porque la citada obligación de responder con el patrimonio personal en caso de impago “no se ajusta a los requisitos de transparencia, claridad, concreción y sencillez”.

“Se trata de una sentencia histórica, porque el español medio no sabe, porque nadie se lo explica, que cuando firma un contrato de hipoteca y las cosas se tuercen, no sólo se queda sin su casa, sino que el banco le persigue de por vida hasta que cobre lo que no se haya cubierto en la subasta del piso”, indica a OKDIARIO el abogado Juan Ignacio Navas, socio director del despacho Navas&Cusi que ha sido el encargado de dirigir la defensa de este caso contra Bankia.

La anulación de la polémica cláusula se produce tras la directiva 93/13 CEE del Consejo Europeo de 5 de abril que señala que “las cláusulas prerredactadas se darán por no puestas si pese a las exigencias de buena fe causan un desequilibrio importante en detrimento del consumidor”. En opinión del socio-director de Navas&Cusi “el desequilibrio es evidente porque la responsabilidad personal es universal: todos los bienes presentes y futuros; es decir, de por vida”.

Por todo ello, el titular del juzgado 10 de lo mercantil de Barcelona anula la responsabilidad personal de un contrato de hipoteca de 170.000 euros vinculado al IRPH y con vencimiento en 2036. También anula la cláusula por la que se establecían unos avalistas solidarios, por considerar igualmente que no había pasado el control de transparencia y considerarlas abusivas y condena a Bankia a pagar las costas judiciales.

“Decimos que esta sentencia es histórica porque establece la dación en pago por vía judicial; no tiene sentido que el hipotecado asuma responsabilidades de por vida mientras que el banco se le permite adjudicarse el inmueble con un 60% de descuento, persiguiendo después al deudor para completar el importe total prestado y vendiendo luego el inmueble a un precio superior”, añade Juan Ignacio Navas.

La dación en pago ya existe… si es voluntaria

A pesar que las fuerzas políticas de izquierda reclaman la dación en pago como el bálsamo ideal para evitar que muchas familias se queden en la calle por no pagar sus cuotas hipotecarias, la verdad es que esta figura existe en el ordenamiento jurídico español y se puede realizar siempre y cuando la entidad financiera que concede el préstamo acuerde con el deudor la inclusión de la misma en el contrato hipotecario.

En concreto, el artículo 140 de la Ley Hipotecaria indica que “podrá válidamente pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados. En este caso, la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por virtud del préstamo hipotecario, quedarán limitadas al importe de los bienes hipotecados, y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor”.

Es en los casos en los que no existe un pacto entre deudor y acreedor cuando el hipotecado debe responder a sus obligaciones con todos sus bienes (presentes y futuros), tal como establece el artículo 105 de la Ley Hipotecaria. Es decir, que la regulación permite la dación en pago siempre y cuando se incluya en el contrato del préstamo para la compra de vivienda.

Cancelar la deuda a un precio tasado de antemano

“Introducir la posibilidad de la dación en pago es tan sencillo como que los bancos y cajas introduzcan en sus escrituras la cláusula conocida como pacto marciano, que consiste en acuerdos de adquisición de la finca hipotecada para los casos de impagos de las cuotas, siempre que el precio no se identifique con el valor de la deuda hipotecaria y se determinen los mecanismos de evaluación o tasación de la finca de forma objetiva. Es decir, que el banco se quede el inmueble y nos cancele la deuda, si bien en base a un precio tasado para evitar que se quedaran una vivienda que vale mucho más por una deuda menor”, señala Pau Montserrat, economista de IAHORRO.com.

Fuentes del sector financiero consultadas por OKDIARIO indican que establecer la dación en pago obligatoria supondría un aumento de los intereses de las hipotecas, un incremento de las provisiones para hacer frente a los impagos y, sobre todo, sería un caso claro de inseguridad jurídica para los contratos ya firmados. De hecho, la no introducción de esta posibilidad en la inmensa mayoría de los préstamos para la compra de vivienda que se otorgan en España ha sido uno de los factores que ha permitido a la banca nacional financiarse en los mercados en los peores momentos de la crisis.