El plazo que debe cumplir cualquier casero para no renovar el alquiler: tiene que avisar 4 meses antes o el contrato seguirá 3 años más

• Blanca Espada @blank7133
• Redactora de contenidos en OkDiario. Escribiendo para blogs y empresas de contenidos digitales desde 2007.
• • 12/10/2026 08:15
  • Actualizado: 12/10/2026 08:15

Que un contrato de alquiler llegue a su fecha de vencimiento no quiere decir que el propietario pueda darlo por terminado de un día para otro. De hecho, uno de los errores que puede cometer un casero es esperar hasta el último momento para comunicar al inquilino que no quiere seguir alquilándole el piso. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece un plazo de preaviso que debe respetarse y que, si se incumple, puede alargar la duración del contrato. La cuestión cobra especial importancia ahora que encontrar una vivienda a un precio asumible resulta complicado en muchas ciudades españolas.

El artículo 10 de la LAU establece que el propietario debe avisar con cuatro meses de antelación cuando no quiera renovar el alquiler al finalizar el periodo mínimo legal. Si no lo hace y el inquilino tampoco comunica que quiere marcharse, el contrato entra en un sistema de prórrogas anuales que puede prolongarse otros tres años. Sin embargo, la aprobación de nuevos decretos de vivienda durante este mes de octubre introduce cambios que obligan a prestar atención a las fechas, porque no todas las modificaciones están en vigor al mismo tiempo.

El plazo que debe cumplir cualquier casero para no renovar el alquiler

La ley permite firmar un alquiler por un año, dos o el tiempo que acuerden las partes, pero eso no significa que el propietario pueda exigir la salida del inquilino cuando termine ese periodo. En los contratos de vivienda habitual sujetos a la regulación actual, el arrendatario tiene derecho a permanecer un mínimo de cinco años si el casero es un particular. Cuando el inmueble pertenece a una empresa, el plazo se amplía a siete años. ¿Pero que ocurre cuando se cumplen esos años? Ahí es donde importa el preaviso. El dueño de la vivienda tiene que comunicar que no desea continuar con el arrendamiento al menos cuatro meses antes del vencimiento ya que si deja pasar esa fecha, el contrato se prolonga por periodos de un año, con un límite de tres anualidades adicionales. El inquilino también puede comunicar que no quiere renovar, aunque dispone de un plazo de dos meses.

Los decretos de octubre modifican las condiciones de renovación

La legislación sobre alquileres ha vivido varios cambios en pocos días. El 2 de octubre, el Congreso rechazó dos decretos de vivienda impulsados por el Gobierno. Pero con una convocatoria de elecciones en marcha, días después, el Consejo de Ministros aprobó otros dos textos, publicados en el Boletín Oficial del Estado el 7 de octubre, con medidas que afectan a propietarios e inquilinos. El Real Decreto-ley 29/2026, vigente desde el 8 de octubre, contempla que determinados inquilinos puedan solicitar una prórroga extraordinaria de hasta dos años. Para ello deben cumplirse las condiciones previstas en la norma, entre ellas estar al corriente de las mensualidades y haber pagado también durante los ocho meses anteriores. Esta ampliación no debe confundirse con los tres años de prórroga ordinaria que recoge la LAU.

El otro decreto, el Real Decreto-ley 28/2026, tiene prevista su entrada en vigor el 15 de noviembre. Su contenido va más allá del sistema actual: eleva de cuatro a seis meses el preaviso del propietario y establece renovaciones de cinco o siete años, dependiendo de si el arrendador es una persona física o jurídica. Hay excepciones transitorias. Los contratos que ya estén dentro de los tres años adicionales conservarán ese periodo hasta agotarlo. Y cuando falten menos de seis meses para el vencimiento en el momento de entrada en vigor de la nueva norma, el casero podrá seguir notificando con cuatro meses. Por tanto, conviene comprobar qué regulación corresponde a cada contrato.

Cuándo puede el propietario recuperar su vivienda antes de tiempo

No todas las situaciones obligan a esperar cinco años. La LAU permite que determinados propietarios particulares recuperen el inmueble cuando lo necesiten para establecer su residencia habitual, siempre que se cumplan los requisitos del artículo 9.3. Para acogerse a esta posibilidad debe haber transcurrido al menos el primer año de alquiler y la necesidad de recuperar la vivienda tiene que figurar expresamente en el contrato. Puede solicitarse para el propio casero, para determinados familiares de primer grado o para su cónyuge en los supuestos legalmente previstos. También debe comunicarlo con un mínimo de dos meses de antelación.

Lo que no permite la ley es utilizar cualquier motivo para esquivar la duración mínima del arrendamiento. Si el dueño recupera el inmueble alegando que va a vivir en él, pero después no lo ocupa en las condiciones previstas legalmente, el antiguo inquilino puede ejercer los derechos que reconoce la normativa. Con los decretos recién aprobados, la fecha de firma y la de vencimiento tienen más importancia que nunca. Antes de dar por terminado un alquiler habrá que comprobar qué plazo de aviso corresponde, si existe derecho a alguna prórroga y qué disposiciones se encuentran efectivamente vigentes.