Moody’s descarta otra burbuja inmobiliaria en España pese al ‘boom’ del mercado hipotecario

El mercado inmobiliario español está de enhorabuena. En el último año, el mercado de la vivienda se ha recuperado y ha experimentado un crecimiento del 14%, lo que está contribuyendo a mejorar la calidad de activos de las entidades bancarias españolas. Pese a este repunte, la agencia de calificación Moody’s no aprecia riesgos de burbuja inmobiliaria en el mercado hipotecario español porque la concesión de este tipo de créditos está muy lejos de los niveles observados antes de la crisis.

El incremento de ventas de residencias de segunda mano, que suponen el 90% del total frente al 50% previo a la denominada ‘gran recesión, ha aupado al mercado de la vivienda en España. Pero Moody’s sostiene que es «improbable que esta mejoría en el mercado de la vivienda, en el contexto de la recuperación económica, se traduzca en un sobrecalentamiento del mercado hipotecario español en el corto plazo».

Pero, ¿por qué descarta la agencia de calificación una nueva burbuja en el sector? Entre las razones, Moody’s entiende que los bancos son más exigentes y la concesión de créditos hipotecarios no alcanzará los niveles previos a la crisis. En concreto, la concesión de hipotecas en la actualidad tan solo supone el 25% del volumen registrado antes de la recesión económica pese al repunte observado recientemente.

El servicio de inversores de la calificadora de crédito mantiene que el incremento en la venta de viviendas no se está trasladando con la misma intensidad a la concesión de nuevas hipotecas, ya que se han popularizado durante los últimos años los pagos en efectivo en este tipo de operaciones.

Además, la agencia señala que, en la actualidad, los criterios de concesión de hipotecas son «mucho más restrictivos» que antes de la crisis y subraya que los consumidores que demandan este tipo de créditos destinados a la adquisición de la vivienda presentan unos perfiles de crédito «más sólidos».

Otro elemento que respalda la situación actual del mercado hipotecario es el repunte a raíz de julio de 2015 de la concesión de nuevas hipotecas con interés fijo, que llegaron a superar el 40% del total en enero de 2016, frente a los niveles próximos al 3% anteriores a la crisis.

«Es un aspecto positivo, porque ante un aumento de los tipos de interés no se producirá un shock de pago», afirma Antonio Tena, analista senior y vicepresidente de Moody’s, aunque desde la calificadora también reconocen las ventajas de los tipos de interés variables.

No todo son buenas noticias para el mercado inmobiliario español. En la otra cara de la moneda está el ritmo lento de disminución del stock de vivienda nueva, que alcanza las 400.000 unidades y se reduce a un ritmo aproximado de 40.000 cada año, según Moody’s.

Mejora en los balances bancarios

Durante los próximos dos años, en el periodo comprendido entre 2017 y 2019, Moody’s prevé que el precio de la vivienda se encarecerá en torno a un 4,7% cada año, un aspecto «positivo» para el sector bancario, al reducir los niveles de impago y la exposición de las entidades a los créditos improductivos.

«La subida en el precio de la vivienda en España está afectando positivamente a los niveles de morosidad de las hipotecas residenciales en las carteras de los bancos», subraya Greg Davies vicepresidente adjunto, analista de Moody’s y uno de los autores del informe publicado este jueves por la agencia de calificación sobre la vivienda en España.

En este sentido, Davies explica que, al disminuir la ratio entre el importe de la hipoteca y el valor de la propiedad, se reduce el riesgo de impago y aumentan los recobros procedentes de las viviendas que respaldan las hipotecas.

«Más aún, un mercado más líquido hace que sea más fácil para los deudores con problemas de pago vender una vivienda, lo que previene una ejecución hipotecaria», agrega Moody’s.