El borrador del decreto de vivienda prohíbe desahucios hasta 2028 y concede ayudas fiscales a caseros e inquilinos

El decreto ley en materia de vivienda que el Gobierno prometió tras el episodio de Maricarmen prohíbe, entre otras medidas, los desahucios para personas vulnerables hasta 2028, endurece las condiciones para el alquiler temporal y concede bonificaciones fiscales a propietarios e inquilinos, según consta en el borrador del texto al que ha podido acceder OKDIARIO.

Tras el desahucio de Maricarmen, una mujer de 87 años que llevaba siete décadas viviendo en un piso en el madrileño de Retiro, el Gobierno ha comenzado a negociar con los grupos parlamentarios un nuevo decreto ley que impida situaciones de este tipo.

Para conseguir el apoyo de Junts, el Ejecutivo ha puesto sobre la mesa bonificaciones fiscales a caseros e inquilinos. Además de los catalanes, el Gobierno también tiene que atar el apoyo de Podemos, que exige la eliminación de la reforma de la Ley del Suelo que sí se incluía en una versión anterior que nunca llegó a aprobarse en Consejo de Ministros.

Nada de la Ley del Suelo

El Gobierno, según el borrador del texto, ha cumplido esas dos premisas y concede diferentes bonificaciones fiscales y ha eliminado cualquier referencia a la reforma de la Ley del Suelo. Tampoco incluye la propuesta ninguna mención a convertir en indefinidos los contratos de alquiler, una propuesta que el Sindicato de Inquilinas viene reclamando y que Sumar, el socio minoritario del Gobierno, respalda.

Lo que sí plantea el borrador es amparar las solicitudes de prórroga del contrato de alquiler que se formularon con el decreto auspiciado por Sumar para prorrogar los alquileres durante dos años y que fue derogado por el Congreso.

Protección frente a los desahucios

La propuesta que ha planteado al Gobierno y que se prevé aprobar este martes, 29 de septiembre, en Consejo de Ministros, incluye la suspensión hasta el 31 de diciembre de 2028 de los procesos de desahucio cuando afecten a personas en situación de vulnerabilidad económica y sin alternativa habitacional.

El borrador establece que cuando el desahucio afecte a un pequeño propietario, será la Administración quien asuma los gastos de compensación de todo el proceso, incluyendo impagos de anteriores, suministros y otros daños ocasionados. La suspensión judicial de los procesos se revisará cada doce meses y tendrá una duración máxima de hasta tres años.

El decreto plantea una reforma en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 para regular el alquiler temporal y obligar al casero a justificar una causa «real y acreditable» para ese contrato y, si no la hubiere, se convertirá en un alquiler de vivienda habitual.

«La ausencia de una causa de temporalidad debidamente prevista en el contrato lo privará de su naturaleza temporal y comportará su simisón al presente título en las mismas condiciones que los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, con efectos retroactivos a la formalización del contrato», explica el texto.

El alquiler temporal: 12 meses como tope

Dentro de la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos se incluye un nuevo artículo 9 bis para establecer la duración de los alquileres temporales, que serán de entre 31 días y un máximo de 12 meses.

Siempre que exceda de ese tiempo sin justificación de temporalidad o se acumulen más de dos contratos consecutivos sin justificación, el contrato se convertirá en habitual. A su vez, la reforma define la cesión turística como la cesión amueblada y promocionada en canales turísticos con una duración máxima que no podrá superar en ningún caso los 31 días.

Por otro lado, se limita la subida de la renta del alquiler al valor del Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda y queda expresamente prohibida la traslación de gastos al inquilino: tributos, gastos de comunidad, de gestión inmobiliaria o de formalización del contrato.

La propuesta también limita la garantía adicional a un máximo de dos mensualidades en alquiler habitual y a una en alquiler temporal. Al mismo tiempo, se prohíbe obligar al inquilino a contratar seguros de impago.

De su lado, si existen desperfectos que afectan a la habitabilidad y el arrendador no responde en quince días en alquiler habitual o cinco en régimen temporal, el inquilino podrá ejecutar las obras y descontar el coste razonable de la renta posterior.

El texto, además, propone que en las zonas tensionadas las rentas de nuevos contratos no puedan superar el contrato anterior o el límite fijado por el sistema de índices de precios de referencia. También, cuando se trate de zonas tensionadas, las comunidades autónomas podrán rebajar el umbral de gran tenedor de diez a cinco inmuebles.

De su lado, se incluye un régimen sancionador para las plataformas turísticas que va desde 100.000 hasta un millón de euros si incumplen con la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos.

Deducciones

El decreto modifica el IRPF y fija reducciones para el casero del 100%, 95%, 90%, 85% y 70%, según las condiciones del contrato, la ubicación y la edad del inquilino. También establece una reducción del 60% para viviendas rehabilitadas y del 80% durante determinadas prórrogas tácitas.

También introduce una deducción del 10% para los inquilinos por alquiler de vivienda habitual en zonas tensionadas, para contribuyentes con una base imponible inferior a 33.007,20 euros y con un tope de deducción de 11.630 euros, así como límites progresivos para rentas superiores a 23.007,20 euros.

Por otro lado, se establece una exención de hasta el 100% de las ganancias patrimoniales por la venta de viviendas a organismos y entidades públicas destinados a vivienda social y asequible, para transmisiones hasta el 31 de diciembre de 2027 y con valores inferiores a 800.000 euros.

IVA a pisos turísticos

En materia de IVA, desde el 1 de octubre de 2026 determinados alquileres de viviendas amuebladas dejarán de estar exentos cuando incluyan servicios propios de la industria hotelera o tengan una duración de hasta 30 noches en las condiciones previstas. También modifica el IVA de las obras de renovación y reparación de viviendas y de determinadas viviendas protegidas.

En el IBI, se permiten recargos de hasta el 50% para viviendas vacías de titulares de cuatro o más inmuebles residenciales, de hasta el 100% cuando lleven más de tres años vacías y de hasta el 50% para viviendas turísticas en zonas tensionadas, ampliable al 100% para titulares de cuatro o más.

Para las Socimi, establece un gravamen del 25% sobre determinados beneficios no distribuidos procedentes del alquiler o cesión de uso de inmuebles residenciales. El gravamen se reduce un 50% o un 100% si se cumplen los requisitos de vivienda destinada a alquiler asequible y, en el segundo caso, de reinversión de los beneficios.

El texto modifica también los coeficientes máximos de la plusvalía municipal, desde 0,17 para periodos inferiores a un año hasta 0,30 para 20 años o más, en función del periodo de generación del incremento de valor.