Confirmado por la Ley de Propiedad Horizontal: estás obligado a permitir la entrada a tu vivienda para arreglar una avería de la comunidad

Formar parte de la comunidad de vecinos implica el cumplir con una serie de obligaciones que no siempre se concen bien. Sabemos de las reuniones de propietarios, las derramas o las reparaciones de las zonas comunes, y que normalmente generan desacuerdos. Pero ¿qué ocurre cuando una avería del edificio obliga a los técnicos a entrar en nuestra casa? Aunque se trate de una propiedad privada, no siempre podemos negarnos a que accedan a ella.

La Ley de Propiedad Horizontal contempla precisamente esta situación y establece que los propietarios están obligados a facilitar la entrada a sus viviendas cuando sea necesario realizar determinadas reparaciones de la comunidad. Una obligación que afecta, por ejemplo, a las averías en tuberías o bajantes comunitarias y que también reconoce derechos al vecino que tiene que soportar las obras.

Confirmado por la Ley de Propiedad Horizontal: estás obligado a permitir la entrada a tu vivienda

Imaginemos que en un edificio aparece una humedad debido a una fuga de agua en la comunidad. Al llamar al fontanero, este da con el problema y lo localiza en  la vivienda de otro propietario. Es entonces cuando suelen aparecer las dudas. ¿Puede negarse el vecino a abrir la puerta? ¿Tiene derecho la comunidad a realizar obras dentro de su casa? La respuesta está en el artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, que recoge las obligaciones de los propietarios. Su apartado c establece que deben consentir las reparaciones necesarias para el servicio del inmueble y permitir las servidumbres imprescindibles para ejecutar determinadas actuaciones comunitarias. Pero hay otro apartado todavía más claro. El artículo 9.1.d obliga expresamente a permitir la entrada en el piso o local para llevar a cabo esas reparaciones.

Por tanto, si una bajante que pertenece al edificio atraviesa una vivienda y necesita ser reparada, su propietario no puede impedir injustificadamente los trabajos. Lo mismo sucede cuando resulta imprescindible acceder a una instalación común desde el interior de un inmueble particular. La obligación, eso sí, está vinculada a una necesidad real de conservación o reparación. No significa que la comunidad pueda entrar en cualquier momento ni utilizar una vivienda privada sin justificar previamente la intervención.

Qué puede hacer la comunidad si un propietario se niega a abrir la puerta

No todos los conflictos se resuelven fácilmente si bien habrá propietarios que teman que las obras provoquen desperfectos, otros cuestionarán que la avería sea comunitaria y también pueden surgir desacuerdos sobre cuándo deben entrar los técnicos. Lo primero es comunicar al vecino qué ocurre y por qué resulta necesario acceder a su vivienda. Si no existe acuerdo, la comunidad puede enviar un requerimiento por escrito, mediante burofax, para dejar constancia de la situación.

Pero si la negativa continúa y la reparación no puede realizarse por otro medio, la comunidad tiene la posibilidad de acudir a los tribunales para solicitar las medidas que correspondan. Sin embargo, que exista una obligación legal no significa que el presidente de la comunidad pueda presentarse con un cerrajero y abrir la puerta.

La vivienda está protegida por el artículo 18.2 de la Constitución Española, que reconoce la inviolabilidad del domicilio. Por ello, no se puede acceder por la fuerza sin consentimiento o la correspondiente autorización judicial, salvo las excepciones previstas constitucionalmente. También hay que tener cuidado con las consecuencias de impedir una reparación necesaria. Si la negativa es injustificada y provoca que aumenten los daños, el propietario podría verse obligado a responder por los perjuicios adicionales que se demuestren.

Quién paga los daños si hay que romper una pared o levantar el suelo

Dejar entrar a los técnicos no significa que el propietario tenga que pagar los desperfectos provocados por una reparación comunitaria. La propia Ley de Propiedad Horizontal contempla esta cuestión. En el artículo 9.1.c se reconoce el derecho del propietario a ser resarcido por los daños y perjuicios que ocasionen las reparaciones y servidumbres necesarias.

Pongamos el caso de una bajante situada detrás de los azulejos de un baño. Si los profesionales tienen que romper parte de la pared para sustituirla, los desperfectos derivados de esos trabajos deberán ser atendidos conforme a la responsabilidad que corresponda a la comunidad. También habrá que comprobar las condiciones del seguro comunitario, ya que determinadas pólizas cubren tanto la avería como los daños causados durante la reparación.

Distinto sería que el problema estuviera en una instalación privada, perteneciente exclusivamente a un piso. En ese caso, habría que determinar quién es responsable de la avería y qué gastos debe asumir. Por eso, cuando se detecta una fuga o cualquier otro problema en las instalaciones del edificio, es importante identificar su origen antes de comenzar las obras. La ley obliga a colaborar con las reparaciones comunitarias, pero también protege al propietario afectado. Facilitar el acceso no supone renunciar a sus derechos ni tener que asumir personalmente los gastos de una avería que corresponde al conjunto de los vecinos.