Confirmado por la Ley de Propiedad Horizontal: se permite prohibir utilizar los servicios a los vecinos que no paguen las cuotas y lo avala el artículo 6

Las cuotas de la comunidad son una obligación más para cualquier propietario Sin embargo, suelen surgir problemas cuando no todos cumplen con ellas. Basta con que uno de los vecinos deje varios recibos pendientes para que la deuda se convierta en un asunto recurrente en las juntas. Mientras unos siguen pagando el mantenimiento del edificio, puede darse el caso de que quien debe dinero continúe entrando en la piscina, utilizando el gimnasio o disfrutando de otras instalaciones sufragadas entre todos. Es entonces cuando surge una duda bastante habitual en las comunidades: ¿se le puede impedir el acceso hasta que pague lo que debe?

Para saber qué puede hacer la comunidad hay que acudir a la Ley de Propiedad Horizontal. Su artículo 6 reconoce la posibilidad de aprobar normas de régimen interior que regulen la convivencia y la forma en la que se utilizan los espacios y servicios comunes. Ahora bien, cuando el problema concreto es un vecino que acumula cuotas sin pagar, entra en juego también el artículo 21. Este último permite tomar determinadas medidas mientras exista la deuda, entre ellas restringir temporalmente el acceso a algunos servicios. Debemos tener en cuenta que no todo vale: una piscina comunitaria no tiene la misma consideración que un elemento necesario para acceder a la vivienda y la comunidad tampoco puede imponer una restricción desproporcionada.

La Ley de Propiedad Horizontal y los vecinos que no pagan las cuotas

El artículo 6 se ocupa de las llamadas normas de régimen interior, es decir, aquellas reglas que una comunidad puede establecer para organizar cuestiones relacionadas con la convivencia y con la utilización de los servicios y elementos comunes. La ley señala que el conjunto de propietarios puede fijarlas siempre dentro de los límites establecidos por la propia legislación y por los estatutos de la comunidad. Una vez aprobadas, estas normas obligan a los titulares mientras no sean modificadas mediante el procedimiento correspondiente.

En la práctica, esto permite establecer reglas para el funcionamiento diario del edificio. Pensemos en una urbanización con piscina, jardín, gimnasio o sala comunitaria. La comunidad puede fijar horarios, condiciones de acceso y otras cuestiones necesarias para que todos los propietarios sepan cómo deben utilizar esos espacios. Lo que no puede hacer es aprobar una norma contraria a la ley simplemente porque exista una mayoría de vecinos favorable a ella. El reglamento interno sirve para ordenar la convivencia, pero no está por encima de la Ley de Propiedad Horizontal. Cuando entra en juego un propietario que debe dinero a la comunidad, además del artículo 6 hay que acudir al artículo 21.

Los vecinos morosos pueden quedarse sin utilizar algunos servicios

En concreto, el artículo 21.1 de la Ley de Propiedad Horizontal permite a la junta de propietarios aprobar medidas disuasorias frente a la morosidad durante el tiempo en el que se mantenga la deuda. Entre las posibilidades que contempla aparecen el establecimiento de intereses superiores al interés legal y, de manera expresa, la privación temporal del uso de determinados servicios o instalaciones. Esto significa que no pagar las cuotas puede tener consecuencias que van más allá de recibir reclamaciones para saldar la deuda. Una comunidad podría acordar, por ejemplo, que un propietario moroso no utilice temporalmente determinadas instalaciones comunes de carácter recreativo. Una piscina, una pista deportiva o un gimnasio comunitario pueden entrar en este supuesto siempre que se cumplan los requisitos legales y la medida haya sido adoptada correctamente.

La restricción tampoco hace desaparecer la deuda. El hecho de que un propietario deje de utilizar un determinado servicio no supone que pueda desentenderse de las cantidades que debe a la comunidad. La propia Ley de Propiedad Horizontal permite reclamar las cantidades pendientes correspondientes a gastos comunes, ya sean ordinarios o extraordinarios. Es decir, impedir temporalmente el acceso a una instalación funciona como una medida frente a la morosidad, pero no sustituye la obligación de pagar.

La comunidad no puede prohibir cualquier servicio

La posibilidad de limitar el uso de instalaciones tiene una frontera muy clara. El artículo 21 establece que las medidas acordadas por la comunidad no pueden ser abusivas ni desproporcionadas y tampoco pueden afectar a la habitabilidad de la vivienda. Además, no pueden aplicarse con carácter retroactivo. Por eso no es lo mismo impedir temporalmente el acceso a una piscina que dejar a un propietario sin un servicio indispensable para poder utilizar normalmente su vivienda. La comunidad debe valorar qué tipo de instalación quiere restringir y las consecuencias que tendría hacerlo. También hay que tener especial cuidado cuando se trata de elementos relacionados con la accesibilidad, ya que la propia Ley de Propiedad Horizontal protege las actuaciones necesarias para garantizarla, incluyendo en determinados supuestos ascensores, rampas y otros dispositivos.

De este modo, deber dinero a la comunidad no permite al resto de propietarios decidir libremente que el vecino moroso se quede sin cualquier servicio. La ley ofrece herramientas para actuar contra los impagos, pero también pone límites a su utilización. Las normas internas previstas en el artículo 6 permiten organizar la utilización de los elementos comunes y el artículo 21 concreta las medidas que pueden tomarse frente a la morosidad.