La Ley de Propiedad Horizontal lo confirma: si un vecino de tu bloque quiere abrir un apartamento turístico, la comunidad de propietarios puede impedirlo con el 60% de los votos

El vecino del primero anuncia en la junta que quiere alquilar su piso a turistas por días. Antes de abril de 2025, la comunidad sólo podía frenarlo si reunía una mayoría en contra, pero hoy la Ley de Propiedad Horizontal le da la vuelta a la situación.

Una reforma que entró en vigor el 3 de abril de 2025 cambió las reglas. Desde entonces, el propietario que quiera abrir un piso turístico en un edificio de viviendas necesita antes la aprobación expresa de sus vecinos, y sin ese permiso no puede empezar la actividad.

¿Por qué la comunidad puede impedir un piso turístico en el edificio?

La reforma es la Ley Orgánica 1/2025, de eficiencia del Servicio Público de Justicia, que se publicó en el BOE el 3 de enero de 2025 y modificó los artículos 7 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal. El artículo 7.3 obliga al propietario a obtener esa aprobación antes de dedicar su vivienda al alquiler turístico.

La mayoría necesaria está en el artículo 17.12. Para aprobar, limitar, condicionar o prohibir un piso turístico hace falta el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios, que además deben representar las tres quintas partes de las cuotas de participación, es decir, el 60% en los dos casos.

La cuota de participación es el porcentaje que cada piso tiene en el edificio, y depende sobre todo de su superficie. Por eso no basta con contar vecinos. Un ático grande puede contar más en la votación que dos estudios pequeños.

En la práctica, quien quiere abrir el piso turístico tiene que convencer a ese 60%. Si no lo consigue, la comunidad no le da el permiso y la actividad no se puede iniciar.

Así afecta la ley a los pisos turísticos que ya funcionaban

Los acuerdos de la junta sobre esta actividad no tienen efectos retroactivos, según el propio artículo 17.12. Además, una disposición adicional de la ley protege a los propietarios que ya alquilaban su vivienda a turistas antes de la reforma y estaban acogidos a la normativa turística de su comunidad autónoma. Esos pisos pueden seguir funcionando en las condiciones y plazos de esa normativa.

La comunidad tiene otra herramienta. Con la misma mayoría del 60%, puede aprobar cuotas especiales de gastos o subir la participación del piso turístico en los gastos comunes, siempre que el aumento no supere el 20%.

Si un vecino abre el piso turístico sin permiso, el presidente de la comunidad puede exigirle que pare de inmediato. Si no lo hace, la junta puede autorizar una acción judicial de cesación, y el juez puede llegar a privarle del uso de la vivienda hasta tres años.

Los pasos para votar en la junta un piso turístico

Si en tu edificio un propietario plantea abrir un apartamento turístico, o ya lo ha abierto sin permiso, la ley marca un camino concreto.

1. Pedir al presidente que incluya el asunto en el orden del día de la siguiente junta, por escrito y explicando claramente el tema.
2. Votar en la junta la aprobación, la limitación o la prohibición de la actividad turística en el edificio.
3. Comprobar que el acuerdo reúne las tres quintas partes de los propietarios y las tres quintas partes de las cuotas.
4. Recoger en el acta los nombres de quienes votan a favor y en contra, con sus cuotas de participación.
5. Requerir al propietario, a través del presidente, que cese la actividad si la ha empezado sin aprobación.
6. Autorizar en junta la acción judicial si el propietario no atiende el requerimiento.

Antes de votar, conviene revisar también la normativa de tu comunidad autónoma y de tu ayuntamiento, que regulan las viviendas de uso turístico. El acuerdo de la junta se puede impugnar ante los tribunales en un plazo de tres meses, o de un año si es contrario a la ley o a los estatutos.