Confirmado por la Ley de Arrendamientos: los inquilinos podrán descontar del alquiler los gastos en reparaciones en la vivienda

Las personas que viven de alquiler saben lo desesperante que puede resultar que se produzca una avería en casa y que el casero tarde días en solucionarla o directamente, no conteste al teléfono. Ya se la caldera, una mancha de humedad que aparece o que se rompa la lavadora, todo ello son reparaciones a las que en ocasiones, acaban haciendo frente los propios inquilinos sin saber si ese dinero que en teoría han adelantado, se va a recuperar o no.

La situación, sin embargo, va a cambiar ahora con reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), recogida en el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, que entró en vigor el pasado día 8. La nueva redacción permite que el inquilino se haga cargo de determinadas reparaciones y descuente lo pagado de las siguientes mensualidades, aunque dentro de unos límites concretos. No basta con llamar a un fontanero, pagar la factura y restar el importe de lo que se paga de alquiler, porque la norma exige avisar antes por escrito al propietario, darle margen para que resuelva el problema y guardar todos los justificantes. Quien se salte alguno de esos pasos corre el riesgo de que el casero rechace el descuento y de acabar en una reclamación que evidentmente nadie quiere sufrir.

Los inquilinos podrán descontar del alquiler los gastos en reparaciones

El cambio lo encontramos en el artículo 21 de la Ley 29/1994, que regula la conservación de la vivienda, y concretamente en un nuevo apartado quinto pensado para los casos en que aparecen desperfectos que comprometen la habitabilidad, la seguridad o la salubridad del inmueble y el propietario no hace nada por arreglarlos. En esas situaciones, el inquilino dispone de un camino legal para pedir la intervención del arrendador y, si este no responde o rechaza sin justificación la reparación, encargar él mismo los trabajos y restar su importe de la renta. La obligación de mantener la casa en buen estado sigue siendo del propietario mientras los daños no se deban al inquilino, algo que ya estaba previsto y que la reforma no toca, aunque ahora el inquilino ya no tiene por qué soportar indefinidamente averías que en cualquier caso, deberían haber sido resueltas por el casero.

El casero tiene quince días para responder

Para acogerse a este mecanismo, el arrendatario debe comunicar por escrito al propietario el problema, explicar qué reparación se considera necesaria y adjuntar un presupuesto razonable, utilizando un medio que deje constancia tanto del contenido como de la recepción. Desde ese momento, el arrendador dispone de quince días naturales para aceptar el presupuesto, plantear una alternativa o hacer él mismo la obra. Si el plazo se agota sin respuesta, o si se niega sin motivo, el inquilino puede contratar los trabajos y descontar el coste de las rentas futuras, siempre que la cantidad sea proporcionada y esté respaldada por facturas. Las urgencias en cambio siguen otro camino, el del artículo 21.3, que permite reparar de inmediato, avisando antes al propietario, cuando hay que evitar un daño inminente o una incomodidad grave.

Qué arreglos paga el propietario y cuáles el inquilino

Una de las dudas más habituales con respecto a esta normativa es qué toca pagar a cada parte, y la ley distingue entre las obras necesarias para conservar la vivienda habitable y las pequeñas reparaciones que nacen del desgaste del uso cotidiano. Las averías graves en instalaciones esenciales, los problemas estructurales o los daños que impiden usar la casa con normalidad pueden entrar en las obligaciones del propietario, siempre que el inquilino no los haya provocado. En cambio, el artículo 21.4 deja en manos del arrendatario esas pequeñas reparaciones del uso ordinario, de modo que no todo lo que se rompe puede cargarse al casero y conviene valorar la causa y las circunstancias antes de gastar nada. Por ejemplo un escape de agua repentino puede que sea cosa que deba asumir el propietario, pero si debido al uso, el grifo comienza a gotear, será cuestión de que el inquilino asuma el coste de cambiarlo.

Los riesgos de hacer reparaciones si avisar al casero

Descontar la reparación sin que se haya avisado antes al casero, puede dar problemas si este opina que la obra no era necesaria o que el precio fue excesivo, y ahí la documentación marca la diferencia. El inquilino debe guardar las facturas y poder demostrar que avisó de la avería por escrito antes de contratar a nadie, además de conservar los mensajes y presupuestos que acrediten que el gasto era razonable. Tampoco puede dejar de pagar toda la mensualidad por tener un desperfecto, ya que sólo se restan los gastos que cumplan los requisitos legales. Y en el caso de que ambas partes no se pongan de acuerdo, el asunto puede acabar en los tribunales, que es sin duda un camino más lento y caro que seguir el procedimiento al pie de la letra.