Se agota el plazo para reclamar los gastos de tu hipoteca: los requisitos que debes cumplir

Si alguna vez te has visto en la situación de que tu banco te impuso la carga de todos los gastos asociados a tu hipoteca, es esencial que estés al tanto de tus derechos y de la oportunidad que aún tienes para reclamar. A medida que se acerca el 24 de enero del año 2024, se agota el plazo para recuperar la totalidad de los gastos que pagaste por concepto de registro de la propiedad, gestoría y tasación, así como la mitad de los gastos notariales.

La clave para asegurar una reclamación exitosa es entender el trasfondo de esta situación. En diciembre de 2015, una sentencia del Tribunal Supremo, resolviendo una demanda de la OCU, estableció que era nulo y abusivo que los bancos impusieran a los clientes todos los gastos de formalización de la hipoteca. Desde entonces, organizaciones como la OCU han estado asistiendo a miles de consumidores en la lucha por recuperar su dinero.

Gasto abusivo de los bancos

Aunque la sentencia de 2015 declaró que imponer la totalidad de los gastos era abusivo, no especificó el porcentaje de reparto entre los usuarios y el banco. Esta incertidumbre dejó a criterio de las audiencias provinciales determinar que los bancos debían asumir todos los gastos de formalización. Tras varias sentencias, tanto del propio Tribunal Supremo como del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), en enero de 2019 quedaron fijados de manera definitiva los gastos que los bancos deben reembolsar a los consumidores una vez declarada abusiva la cláusula de imposición de gastos:

• La totalidad de los gastos de registro de la propiedad, gestoría y tasación.
• La mitad de los gastos notariales.

La normativa establece un plazo de prescripción de cinco años para poder reclamar judicialmente, pero surge la controversia sobre cuándo se inicia este plazo. Aunque el Tribunal Supremo consultó al Tribunal de Justicia de la Unión Europea para determinar el punto de inicio, aún no se ha pronunciado. Esto ha llevado a diversas interpretaciones:

• Algunas entidades bancarias rechazan reclamaciones argumentando que el plazo ha prescrito.
• Desde el punto de vista de la OCU, a menos que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea  se pronuncie en sentido contrario, el plazo de cinco años comienza a contar desde el día en que el Tribunal Supremo estableció la abusividad de las cláusulas de imposición de gastos y fijó el criterio de distribución el 23 de enero de 2019. Por lo tanto, el plazo para reclamar finalizaría el 24 de enero de 2024.

Gastos de la hipoteca

Este recordatorio y llamado a la acción aplica únicamente a hipotecas contratadas antes del 16 de junio de 2019, fecha en que entró en vigor la nueva ley de crédito inmobiliario. Si tu hipoteca es anterior a esa fecha y aún no has reclamado, todavía estás a tiempo de hacerlo.

La importancia de la ayuda legal para reclamar gastos hipotecarios radica en que el proceso puede ser complejo y requiere de conocimientos jurídicos especializados. Si un banco se niega a negociar con los clientes, el proceso se puede judicializar y necesitarás asesoramiento.

En primer lugar, es necesario recopilar toda la documentación relacionada con la hipoteca, como el contrato de préstamo, la escritura de hipoteca y las facturas de los gastos reclamados.

Una vez recopilada la documentación, es necesario analizarla para determinar si los gastos reclamados son realmente susceptibles de ser reclamados. En este análisis, es importante contar con la ayuda de un abogado especializado, que pueda asesorar al prestatario sobre las posibilidades de éxito de la reclamación.

Si la reclamación tiene éxito, el banco deberá devolver al prestatario los gastos cobrados indebidamente. En este caso, también es importante contar con la ayuda de un abogado, para que gestione la devolución de los gastos y para que se garantice que el banco cumple con sus obligaciones.