La crisis de vivienda global mira a España: Canadá, EEUU y Reino Unido ya han puesto solución a la falta de oferta

España se enfrenta a una de las mayores contradicciones del mercado inmobiliario: los precios de la vivienda siguen disparándose mientras cada vez más hogares tienen dificultades para acceder a una casa. 

Pero este problema entre la oferta y la demanda no es una novedad, el propio Banco de España estima una brecha acumulada de unas 750.000 viviendas entre la creación de hogares y las viviendas terminadas entre 2021 y 2025. Al mismo tiempo, los precios de la vivienda en España aumentaron un 12,2% interanual en el segundo trimestre de 2026, según el INE.

Para Manuel Pinto, analista de XTB, la raíz del problema reside precisamente ahí: «la oferta no responde con suficiente rapidez donde se concentra la demanda». La escasez de suelo, los plazos administrativos y los costes de construcción coinciden con la concentración del empleo y de la población en las grandes ciudades. Mientras tanto, los salarios y el ahorro de muchos hogares no avanzan al mismo ritmo que los precios y la financiación más cara agrava la situación.

La demanda no desaparece

Sin embargo, la demanda sigue creciendo y mientras que España combina crecimiento económico, fortaleza del empleo (al menos eso vende) y más población, cada vez hay más gente sin una casa en la que vivir. 

Pinto explica que la construcción tarda en responder y que no aumenta suficientemente allí donde más se necesita. Lo que abre la puerta a que los precios continúen subiendo incluso cuando una parte de la población ya no puede permitirse comprar.

Es una de las principales paradojas del mercado: que haya menos compradores potenciales no implica necesariamente que bajen los precios. Si la oferta es todavía más escasa que la demanda solvente, los precios pueden continuar aumentando. El propio desajuste entre creación de hogares y viviendas terminadas ayuda  a explicar la subida del 12,2% registrada en el segundo trimestre de 2026.

La consecuencia es que quienes quedan fuera del mercado de compra no desaparecen. Muchos terminan trasladándose al alquiler, aumentando también la presión sobre las rentas.

Un problema de vivienda global

Sin embargo, la situación de España no es un caso aislado. En algunos países, los tipos de interés están provocando un fuerte frenazo de las operaciones; mientras que en España, la falta de oferta y la creación de hogares mantienen los precios elevados.

Los datos del BIS citados por Vega muestran esa divergencia: en el primer trimestre de 2026, los precios reales de la vivienda bajaron un 7% interanual en Canadá y un 2% en Estados Unidos y Reino Unido, mientras que en España aumentaron un 10%.

Pero una caída de los precios reales tampoco significa necesariamente que comprar una casa resulte mucho más fácil. Como explica Pinto, que se enfríen las compraventas no significa necesariamente que comprar una vivienda resulte más asequible.

En EEUU por ejemplo, la hipoteca fija a 30 años alcanzó el 7% hace apenas unos días, según medios estadounidenses. El encarecimiento de la financiación está reduciendo la capacidad de compra, pero también está frenando a muchos propietarios que podrían vender.

El motivo es el denominado «efecto cerrojo»: quienes mantienen hipotecas antiguas a tipos mucho más bajos tienen pocos incentivos para vender y asumir una nueva financiación mucho más cara.

Los tipos de interés bajo lupa

Volviendo a España, y a cómo recuperarla, los analistas apuntan hacia una combinación de mayor oferta, salarios capaces de recuperar poder adquisitivo y financiación sostenible. Pinto considera necesario construir y rehabilitar más vivienda donde se necesita, ampliar el alquiler asequible y facilitar que los salarios ganen poder adquisitivo. Además, el experto lanza una advertencia sobre los tipos de interés: bajarlos sin aumentar la oferta puede acabar trasladándose a precios más altos. 

Vega apunta a varias medidas concretas: suelo urbanizado, licencias más ágiles, rehabilitación y alquiler asequible. Pero también introduce una cautela importante: lo relevante no son sólo los planes anunciados, sino las viviendas que finalmente llegan al mercado.

Con todo esto, los 750.000 hogares de brecha y el 12,2% de subida de los precios resumen la magnitud del problema español, pero los analistas llaman a mirar más allá.

Pinto recomienda vigilar las viviendas terminadas frente a la creación de hogares, el empleo, el esfuerzo hipotecario y el tiempo necesario para vender. La escasez puede sostener los precios, pero no garantiza subidas indefinidas: también tienen que acompañar los ingresos y la capacidad de financiación de los compradores.

Vega propone comprobar si los visados se convierten realmente en obras y viviendas terminadas, si la construcción alcanza el ritmo de creación de hogares y si empleo, ingresos y financiación siguen sosteniendo la demanda.

En definitiva, el problema de España no es simplemente que la vivienda sea cara. Es que la oferta no está llegando a tiempo ni al lugar donde se concentra la demanda.