Torre Emperador, el rascacielos que Andrew Tan compró a Villar Mir, sale a Bolsa con oficinas vacías

Torre Emperador, el rascacielos que el magnate filipino Andrew Tan compró a la familia Villar Mir, sale hoy a Bolsa con oficinas vacías, con menos ocupación que hace tres años.

El edificio, con una altura de 224 metros, situado al final del Paseo de la Castellana de Madrid, es uno de los dos activos con los que hoy se estrena como cotizada Emperador Properties, la socimi constituida en España por Andrew Tan, dueño de una fortuna estimada en más de 2.500 millones de dólares, y que asistirá al acto de toque de campana en la Bolsa de Madrid.

La familia Villar Mir vendió la torre, que forma parte del complejo madrileño de rascacielos coronados por los logos de Cepsa, PwC y KPMG, a mediados de 2015 por 558 millones de euros al empresario filipino.

En la actualidad, la torre alberga las embajadas en Madrid de Reino Unido, Canadá, Australia y Holanda; el grupo OHLA -la antigua OHL de Villar Mir- es el principal inquilino, con contrato hasta el año 2033. El edificio genera unas rentas anuales de 22,27 millones de euros, y tiene un valor de mercado, según valoración realizada el pasado mes de junio, de 596 millones.

El otro inmueble que forma parte de la nueva socimi en Bolsa es Torre Diagonal, en Barcelona, situada en la zona de oficinas conocida como 22@, que tiene como primer inquilino a Telefónica, con contrato hasta 2029 prorrogable hasta 2035. Fue adquirida por Tan en 2019, y en la actualidad genera unas rentas anuales de 5,5 millones de euros, con un valor de mercado, a junio de este año, de 148,5 millones de euros.

Las tasadoras de los dos rascacielos contratadas por Emperador Properties para estimar el valor de sus activos advierten del elevado nivel de desocupación que presentan ambos edificios en la actualidad, en el folleto de salida a Bolsa de la empresa.

Según las cuentas aportadas por la socimi para su estreno en el parqué, en el año 2020 y 2019 la ocupación registrada en Torre Emperador era superior al 95,4%. Sin embargo, de acuerdo a la información contenida en el folleto, a 30 de junio de este año la ocupación en el edificio era del 82%.

En Torre Diagonal el nivel de ocupación en la misma fecha era incluso inferior. La consultora contratada por Emperador Properties para estimar el valor del edificio de Barcelona, Gesvalt Sociedad de Tasación, apunta en su informe, incluido en el folleto de salida a Bolsa de la socimi, como primera debilidad del activo «la tasa de desocupación del inmueble», siendo esta «muy elevada, 21%».

La consultora Gesvalt señala en su informe que el teletrabajo «es cada vez más común, si bien cabe esperar una recuperación del trabajo en oficinas en espacios prime, este aspecto podría afectar la demanda de espacio de oficinas en general».

La otra consultora contratada por Emperador Properties para calcular el valor de Torre Emperador, Savills, también señala como primera debilidad del activo la tasa de desocupación que presenta en la actualidad.

Desde la compañía han indicado a este diario que se han cerrado en los últimos meses acuerdos para alcanzar una tasa de ocupación en Torre Emperador del 85%, y que en Torre Diagonal se está negociando sobre un 7% de ocupación. «No consideramos que alcanzar un 85% de ocupación sea bajo», manifiesta la empresa.

El grupo Emperador tiene firmados con los bancos que han financiado sus adquisiciones determinadas condiciones que implican, para el rascacielos madrileño, el mantenimiento de una ratio de cobertura al servicio de la deuda de 1,1 veces, siendo este a 30 de junio de 2022 ligeramente superior, de 1,21 veces. Torre Diagonal cumple en la actualidad un ratio de 1,1 veces la deuda.

Los préstamos y créditos recibidos por Emperador Properties tienen un tipo de interés de referencia variable, más un diferencial fijo que oscila entre el 1,3% y el 1,4% anual; el contexto de subidas de tipos de interés podría implicar para la compañía el encarecimiento del coste de financiación.

Caleido, la otra torre de Tan en Madrid

El consejo de administración de Emperador Properties ha fijado un valor de referencia de cada una de las acciones de la sociedad de 4,20 euros, lo que supone un valor total de 428,6 millones de euros.

La compañía indica en su folleto de salida a Bolsa que, además de cumplir con la obligación normativa de convertirse en empresa cotizada al haberse constituido bajo la denominación de socimi -que implica un mejor tratamiento fiscal-, pretende obtener liquidez para facilitar la ejecución de operaciones.

La socimi señala que invertirá en oficinas y centros comerciales en adquisiciones por importe superior a los 100 millones de euros, que ofrezcan una rentabilidad bruta de un 4%, proponiéndose un nivel de apalancamiento en el entorno del 50% con los bancos financiadores.

Uno de los activos que Andrew Tan podría sumar a la socimi Emperador Properties es Torre Caleido, situada junto al complejo madrileño de las cuatro torres, cuyas obras finalizaron el pasado año. El empresario filipino compró el 50% del edificio, de 181 metros de altura y que tiene al Instituto de Empresa como primer inquilino, en 2017, también a la familia Villar Mir, en una operación estimada en 300 millones de euros.