Vivienda, la revolución electoral recurrente

Parece que solo hablamos de las soluciones al reto de la vivienda en campaña electoral. La escasez de vivienda disponible en las grandes ciudades españolas constituye un reto estructural de oferta y el principal desequilibrio geoeconómico actual de España. Afecta directamente a los jóvenes receptores de salarios bajos para los que la compra de una vivienda representa ya el 45% de su salario durante una década, siendo además la vivienda el desencadenante del actual adelanto electoral.

Ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga, Alicante y Murcia concentran las mayores cifras de empleo cualificado, servicios avanzados, grandes infraestructuras y un atractivo internacional, generando una gran demanda residencial.

El actual ritmo anual de construcción de viviendas está cercano a las 100.000 viviendas frente a las 500.000 viviendas que se construían en 2005 en plena burbuja; una cifra que contrasta con los 240.000 nuevos hogares que se crean cada año, una necesidad vinculada con la inmigración y la demografía. Según el Banco de España, entre el año 2021 y el 2026 hay una demanda de 844.000 viviendas que a día de hoy la oferta no cubre.

El precio de la vivienda ha subido de media un 30% más que los salarios, por el incremento de los costes laborales de construcción, de las materias primas empleadas y de los tipos de interés que encarecen su financiación. Cuanto más sube el precio, menor es el número de compradores solventes y mayor el de demandantes vulnerables. Cuando el precio no cubre el coste, no se construye vivienda asequible.

Un 88% de las 749.987 viviendas terminadas en España desde el año 2018, Gobierno del PSOE, son viviendas que se han comercializado en el mercado libre, mientras que solo 90.005 han sido viviendas calificadas como protegidas. Así se desprende de los datos publicados por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.

Desde el punto de vista de la geoeconomía, intersección de la geografía, los flujos económicos, la demografía, la inversión y el poder territorial, este fenómeno no es solo un problema del mercado inmobiliario, sino un factor que condiciona la competitividad de las ciudades, la cohesión territorial, la atracción del talento y la estabilidad social. El núcleo del problema es la concentración espacial de la actividad económica por un modelo de crecimiento muy polarizado. Las grandes áreas urbanas llevan años capturando la mayor parte del valor añadido en los servicios, la tecnología, las grandes empresas internacionales, las finanzas, el turismo y la administración pública.

Se producen grandes migraciones interiores desde la «España vaciada», así como una fuerte atracción de la población extranjera, tanto por motivos laborales como de búsqueda de una segunda residencia.

El resultado es una formación de hogares que supera ampliamente la producción residencial por el incremento del número de jóvenes que intentan emanciparse, las personas recién llegadas a las ciudades y los trabajadores que cambian de residencia por motivos laborales.

La oferta de vivienda nueva es muy rígida, por razones geográficas y regulatorias. En los núcleos densos, el suelo finalista disponible es muy escaso, los tiempos de planeamiento y las licencias se alargan varios años, y la densificación vertical o la reconversión de los usos se enfrentan a las resistencias locales y a complejas normativas ambientales, urbanísticas, patrimoniales y del código técnico. Las calidades técnicas exigidas en materia acústica y térmica, junto a otros aspectos regulados, obligan a incurrir en unos costes mínimos cercanos a los 2.000 euros por metro cuadrado, según el decano del Colegio de Arquitectos de Madrid, COAM, Sigfrido Herráez. Con estos costes de partida, el margen de las viviendas asequibles prácticamente es negativo, haciendo inviable su construcción para los promotores, salvo que existan aportaciones públicas o incentivos fiscales.

Existe un stock importante de viviendas vacías: 14% del total o 3,8 millones según datos del INE; pero la mayoría se localiza en zonas de baja demanda demográfica y actividad económica. Paralelamente, parte del parque urbano y de la costa se emplea en usos turísticos, viviendas y alquileres de temporada, especialmente en ciudades con una alta presión de visitantes, gran población flotante o turistas. El peso porcentual de los pisos turísticos sobre el total del parque no es determinante, pero su impacto en los barrios céntricos reduce la oferta de alquiler residencial de larga duración, produciendo una elevación de los precios en estas zonas debido a la optimización que producen las herramientas de fijación por algoritmos de las plataformas de alquiler.

La vivienda es también un activo de inversión seguro frente a la inflación, utilizado como una forma de ahorro eficaz por familias y empresas. Los flujos de capital y la demanda internacional añaden otra capa geoeconómica. La compra de vivienda por parte de los no residentes y la presencia de fondos institucionales ha sido muy relevante en las zonas costeras y en los mercados inmobiliarios urbanos. Estos compradores suelen operar con una mayor capacidad de pago, lo que desplaza a la demanda local compuesta por rentas medias. Durante el presente año se ha observado una moderación en el volumen de las operaciones extranjeras, lastradas por la falta de seguridad jurídica y los numerosos cambios y vaivenes en la normativa de alquiler. El turismo, un pilar de nuestra balanza de servicios, generador de ingresos y empleo, compite directamente por el mismo stock residencial en las ciudades más dinámicas.

El resultado es un esfuerzo de acceso a la vivienda que, en las áreas metropolitanas de Madrid y Barcelona, supera con frecuencia el 50% de la renta disponible de los hogares, muy por encima de los umbrales considerados como aceptables. Estos desequilibrios tienen unos efectos geoeconómicos de segundo orden porque encarecen el coste de la vida en los polos de crecimiento, reducen la capacidad de atracción y retención de talento joven y cualificado, aumentan la desigualdad espacial y generan unas tensiones sociales y políticas que estamos observando las últimas semanas en diferentes ciudades europeas.

A largo plazo, una ciudad excesivamente cara pierde competitividad relativa frente a otros hubs europeos o incluso frente a ciudades medias españolas mejor posicionadas. La crisis de la vivienda se convierte así en un freno a la productividad agregada y a la cohesión territorial del país.

El nuevo Ejecutivo, resultante de las urnas de noviembre, deberá abordar este reto con una mirada de medio y largo plazo, evitando las medidas puramente cortoplacistas, que puedan reducir aún más la menguante actual oferta. La prioridad geoeconómica debe ser aumentar, de una forma significativa y sostenida, la oferta residencial allí donde exista una demanda real.

El Observatorio Económico de la Universidad Francisco de Vitoria acaba de publicar un análisis sobre el mercado de la vivienda, proponiendo una serie de medidas que paso a comentar junto con otras basadas en mi experiencia desde la gestión pública.

En primer lugar, resulta imprescindible poner en marcha un pacto de Estado o estrategia nacional de vivienda, que garantice el acuerdo y la estabilidad, con un horizonte de 15 años, que trascienda los ciclos electorales. Es clave que la vivienda salga de la batalla política para impulsar la construcción de nuevos barrios con miles de viviendas. La vivienda disponible en 2032 se decide hoy, dado que una gran promoción exige años de trabajo. El nuevo marco debería fijar unos objetivos cuantificados de producción, como mínimo superar las 200.000 nuevas viviendas anuales, unos mecanismos transparentes de seguimiento y una mayor coordinación entre el Estado, las comunidades autónomas y las corporaciones locales, incorporando a los llamados agujeros negros, que tradicionalmente retrasan la construcción de los grandes desarrollos, como las confederaciones hidrográficas y las demarcaciones de carreteras del Estado, cuyos plazos actuales, años de espera para recibir los informes preceptivos, exceden la decencia administrativa.

Hay que terminar con los juegos del hambre, la batalla por los recursos de suministro de agua y de electricidad que estos grandes barrios necesitan tener garantizados con una gran anticipación dadas las cuantiosas inversiones, en el marco de una colaboración público-privada. Se debe simplificar la normativa medioambiental; actualmente es muy agresiva, restrictiva y no justificada, lo que puede llegar a retrasar varios años la construcción de las viviendas.

Otras medidas a considerar son potenciar la venta de suelo con permuta, la concesión a 75 años de suelo público para construir, el ejemplo del Plan Vive de la Comunidad de Madrid para potenciar la movilización del suelo público disponible. El suelo representa de media el 45% del valor final de una vivienda, y es clave la agilización administrativa del proceso de transformación de suelo listo para construir. Debe hacerse público un inventario nacional del suelo público disponible, facilitando su puesta en valor mediante concesiones a largo plazo y con colaboración público-privada orientada a la promoción del alquiler asequible. Deben reducirse drásticamente los plazos de planeamiento, de emisión de los informes sectoriales preceptivos, de aprobación de los planes de urbanización y de licencias, con un aumento de la transparencia, la digitalización, potenciando el silencio administrativo positivo tras los plazos máximos que se publiquen.

Se requiere una simplificación radical de la normativa de suelo existente, dando una mayor seguridad jurídica a los desarrollos urbanísticos. Hoy cualquiera, sin muchos argumentos, puede paralizar en un juzgado un gran desarrollo en marcha, afectando directamente a cientos de familias.

La densificación de los nuevos barrios y la redensificación de los ya existentes, con la construcción de torres más altas o una mayor edificabilidad, duplicando los pisos actuales en aquellos entornos consolidados mediante la regeneración urbana en ámbitos bien comunicados con servicios disponibles, puede liberar un potencial residencial de miles de nuevas viviendas sin consumir el suelo de la periferia.

El impulso de nuevas técnicas constructivas, industrialización de calidad con componentes arquitectónicos atractivos, ahorra plazos y costes, siendo una opción real ante la carencia de mano de obra especializada.

Se necesita un gran impulso a la vivienda asequible y de alquiler protegido, destinando recursos presupuestarios permanentes y estables a la construcción y rehabilitación, con incentivos fiscales a la promoción de vivienda de precio limitado permanente, y fórmulas de colaboración que atraigan el capital privado bajo unas reglas claras de asequibilidad. La rehabilitación del parque existente y la reconversión de edificios terciarios de oficinas sin demanda, por debajo de 12 euros el metro cuadrado de alquiler, aportan una oferta más rápida que la obra nueva por construir.

Respecto a los usos turísticos de la vivienda existente, el equilibrio geoeconómico exige el desarrollo de una nueva regulación inteligente, con unos límites cuantitativos en determinados barrios, una fiscalidad diferenciada y unos requisitos de calidad, sin criminalizar una actividad económica que permite la llegada de visitantes, generando empleo e ingresos económicos. Hay que potenciar fiscalmente la reconversión de las viviendas hacia el alquiler residencial de larga duración, sin destruir el modelo turístico de las ciudades.

También debe mejorarse la regulación fiscal especifica que permita devolver al mercado aquellas viviendas vacías que se encuentran en zonas de alta demanda, un refuerzo de la seguridad jurídica para los pequeños propietarios para que no retiren sus propiedades de la oferta del mercado de alquiler reformando la Ley de Propiedad Horizontal. Deben desarrollarse políticas de reequilibrio territorial, mejorando la conectividad de alta capacidad hacia ciudades medias y áreas metropolitanas secundarias, de modo que parte de la demanda de empleo y residencia pueda redistribuirse geográficamente de una forma exitosa en el medio plazo.

La financiación pública apoyada en los equipos profesionales del ICO es también un punto clave, especialmente para la vivienda industrializada que hoy en día no encaja con la banca tradicional, al encontrarse los módulos del material de construcción a financiar, alejados del lugar de construcción. Cada 100.000 viviendas asequibles necesitan una financiación de 15.000 millones de euros, excluyendo el coste del suelo.

Otras medidas complementarias incluyen la reducción de los impuestos, IVA y el Impuesto de transmisiones patrimoniales, ITP, así como las tasas locales, mejorando los incentivos fiscales para la vivienda en general, donde la suma de la carga fiscal actual es cercana al 35% del precio final de una vivienda.

El Gobierno debe vigilar muy de cerca los efectos de cualquier intervención del control de rentas. La experiencia comparada y los datos recientes muestran que establecer unos topes rígidos sin un aumento paralelo de la oferta tienden a reducir el número de viviendas disponibles en el mercado formal, desplazando la presión hacia los segmentos no regulados o hacia la compraventa, lo que implica la reducción adicional de la oferta de vivienda.

Según los cálculos contenidos en el informe elaborado por Fernando Pinto, Profesor Titular de Economía Aplicada de la URJC y miembro del equipo de investigación del Observatorio del Alquiler, tras la aprobación de los últimos reales decretos sobre la vivienda, el escenario central contempla la salida de 193.000 pisos, el 6% del parque de alquiler, con un incremento del 10% en el precio de los nuevos contratos. Sus estimaciones indican que más de 120.000 viviendas han abandonado la oferta de alquiler residencial desde el año 2023, periodo coincidente con la aplicación de la Ley de Vivienda, la extensión de las zonas tensionadas y otros cambios normativos. Estas previsiones dibujan una frontera cada vez mayor, entre los inquilinos que ya están dentro del mercado y quedan protegidos por las nuevas medidas y aquellos que intentan acceder al alquiler.

Deben potenciarse fiscalmente aquellas fórmulas habitacionales complementarias que reducen la tensión de la demanda como las residencias de estudiantes, el senior living, el cohousing y las residencias de mayores.

La mejora de la seguridad jurídica para que los propietarios retornen viviendas al mercado es imprescindible. Sería clave contar con una ley de garantías de la propiedad privada contra la ocupación, que permitiese el desalojo ilegal en menos de una semana, la libre fijación de precios, la libertad de terminación de los contratos y la recuperación de las viviendas, así como una mayor libertad contractual al arrendar.

Las soluciones eficaces pasan por producir más vivienda allí donde se necesita, con una mayor densidad, una menor burocracia, más transparencia, una colaboración público-privada orientada a la asequibilidad y una regulación del turismo que preserve el atractivo económico de las ciudades sin expulsar a sus residentes.

El próximo Gobierno tendrá la oportunidad y la responsabilidad de convertir este diagnóstico en una política de Estado que combine el realismo económico con la cohesión territorial. Solo así las grandes ciudades españolas podrán seguir siendo motores de crecimiento, sin transformarse en unos espacios de exclusión residencial.

Sine domo, nullum est futurum