¿Cómo ha afectado el Covid-19 a las socimis del Ibex?: Colonial supera a Merlin en calidad crediticia

Merlin Properties e Inmobiliaria Colonial, las dos socimis del Ibex 35, no escapan a los efectos del coronavirus, aunque el golpe será menor del inicialmente esperado. Merlin ha cuantificado el impacto de la pandemia en una caída de hasta el 10% en el ingreso de sus rentas en 2020. La cifra, que podría ser menor si la recuperación se acelera, se explica principalmente por los centros comerciales, cerrados desde que se decretó el estado de alarma. Ese segmento suponen el 22% de los activos que Merlin tiene en alquiler. En cuanto a Inmobiliaria Colonial, uno de los mayores propietarios de oficinas del país, prevé un descenso de entre un 2% y un 6% de todos sus ingresos estimados para este año.

En este escenario, las principales agencias de calificación como Moody´s o  han evaluado las fortalezas y debilidades las socimis frente a la pandemia. La mejor parada ha sido Colonial, que en ambos casos mantiene su calificación crediticia aunque con perspectiva negativa. Por su parte, Merlin ha sufrido el tijeretazo de Moody´s, pero ha recibido el respaldo de S&P.

Merlin

La agencia de calificación crediticia Moody’s ha cambiado este miércoles la nota a largo plazo de la socimi que dirige Ismael Clemente a «Baa2» – aceptable o aprobado- con perspectiva negativa, desde la anterior posición de estable. Eso significa que deja la puerta abierta a eventuales revisiones.¿El motivo? La exposición de la socimi al segmento de centros comerciales, los más afectados por la crisis. La agencia señala que este tipo de activos  sufrirán un descenso de la inversión, de los ratios de ocupación y de las ventas, que serán “lentas”.

Moody’s también ha retirado a Merlin la calificación sénior no garantizada «Baa2» de su programa a medio plazo debido a «sus propias razones empresariales». En el lado del haber, la agencia crediticia considera a Merlin capaz de afrontar los retos de restricciones de operación y disminución de expectativas de ingresos. Además, destaca como un «elemento defensivo» ante la crisis su fuerte posición al sector de naves logísticas, debido la alta demanda de este tipo de instalaciones por el auge del comercio ‘online’.

La agencia también valora la estrategia de gestión de la firma, que combina la compra y mejora de activos para generar valor, junto a la desinversión de aquellos no estratégicos. A ello suma una política de activa gestión de su balance, del que además subraya su fortaleza, potenciada con las últimas medidas adoptadas para aplazar inversiones y contención del dividendo.

Antes de Moody’s, Standard & Poor’s, ratificó el ‘investment grade’ de la socimi en ‘BBB’, en este caso con perspectiva ‘estable’.»Nuestra decisión demuestra nuestra confianza en que la diversificada cartera de activos de Merlin le permita generar ingresos por rentas de forma sostenida y mitigar así el potencial efecto de la crisis en sus activos comerciales», indicaba la firma a finales de marzo.

La socimi que dirige Ismael Clemente ha puesto en marcha un plan de bonificaciones y excepciones de rentas para sus inquilinos, y ha diseñado otro para ayudar en la desescalada cuando se permita la apertura de los centros comerciales. Merlin Properties cerró el primer trimestre del año con un descenso de su beneficio del 35,7%, hasta los 38,5 millones lastrada por extraordinarios y provisiones.

Colonial

Inmobiliaria Colonial también ha recibido el respaldo de las agencias crediticas durante la pandemia. Moody’s ratificó su calificación en ‘Baa2’ y S&P en ‘BBB+’ (aprobado alto), ambas con perspectiva estable.

En el caso de S&P, la agencia cree que Colonial soportará los efectos de la pandemia “respaldada por la alta calidad de su cartera, principalmente en el CBD de París, Madrid y Barcelona, su robusta base de inquilinos y buena liquidez de la compañía”, decía . Además, asegura que el mercado de oficinas está menos expuesto a la crisis que otros como el retail. La agencia prevé un crecimiento estable de la compañía en los próximos 2-3 años gracias a la cartera actual de proyectos en desarrollo, algunos de ellos ya pre-alquilados.

En cuanto a Moody’s, la agencia de calificación destacaba la base de inquilinos de las oficinas ubicadas en Madrid y París, la alta tasa de ocupación de su cartera y la liquidez de Colonial. “La perspectiva estable refleja la expectativa de Moody’s de que la compañía continuará manteniendo altos niveles de ocupación y rentas estables a pesar de la actual recesión causada por el coronavirus”, explica Moody’s en su informe.

La socimi obtuvo un beneficio neto de 32 millones de euros de enero a marzo, lo que supone un 39% más que el año anterior, debido al descenso de los costes financieros.