Madrid está en auge. Hoteles 5 estrellas, restaurantes estrella Michelin, algunas de las mejores boutiques del mundo… y también, muchas de las viviendas más exclusivas y selectas del mercado nacional. La capital de España se está convirtiendo en la meca del turismo del lujo en Europa, y el mercado inmobiliario, lo nota. «Hace apenas año y medio, los precios de viviendas premium reformadas y listas para entrar a vivir alcanzaban a duras penas los 10.000€/m2. Hoy se están pidiendo esas cifras por propiedades a reformar en las mejores zonas», nos explica Iván Barrondo, director general de John Taylor España y Andorra. «Hoy vemos sin escandalizarnos precios de venta de propiedades top en torno a los 15.000€/m2, hasta los 20.000€/m2 para propiedades excepcionales», añade.
Hablamos con él sobre la situación del mercado inmobiliario en España, el auge de Madrid, las viviendas más caras a la venta y cómo ve el futuro del lujo en nuestro país.
Pregunta: Dicen que en el lujo nunca hay crisis, y si nos fijamos en el mercado inmobiliario en Madrid, parece que la vivienda de lujo se consolida y los precios seguirán subiendo. ¿Cómo cree que será este 2024 en el mercado inmobiliario?
Respuesta: A finales de 2022 pensábamos que 2023 sería un año de transición tras dos muy buenos años inmobiliarios post-covid. Pero 2023 no ha sido suficiente para digerir todo lo que el 23 nos planteó: IPC y tipos de interés al alza, con evidente encarecimiento de la financiación; año electoral, con su resaca; la guerra de Ucrania, a la que ahora hay que suma la de Hamás con Israel. Por eso, creo que la primera mitad del 2024 aún será algo perezosa en términos transaccionales y contención de precios, para dar paso, poco a poco, a una nueva fase de crecimiento de precios más generalizada.
P: El lujo es un sector que es el último en verse afectado en una crisis, y el primero que se recupera… ¿Hay realmente vacas flacas?
R: Mi reflexión anterior sobre el año 2023 y 2024 está más contextualizada para un mercado inmobiliario generalista, que no específicamente en el alto standing o lujo, que es el mercado en que nosotros nos movemos. Dicho lo cual, creo que el mercado de lujo también puede sufrir los efectos de una crisis, pero evidentemente de manera diferente. El propietario de un piso de los que consideramos de lujo suele tener las espaldas bien cubiertas y, por ende, puede capear mejor el temporal que otras economías. De igual manera, cuando el mercado generalista está en crisis, surgen oportunidades que pueden ser aprovechadas por los más acomodados (se abre un mercado de oportunidad y no de necesidad). Luego podríamos pensar que algo hay de cierto en la anterior afirmación.
P: ¿Está Madrid de moda? Cada vez hay más aperturas de hoteles 5 estrellas, más de una veintena de restaurantes estrella Michelin, están llegando numerosas marcas de moda de lujo tanto a Galería Canalejas como al barrio de Salamanca… ¿se nota este boom también en la vivienda?
R: Que Madrid está de moda es una realidad incontestable, y que el mercado inmobiliario disfruta de ello, también. El atractivo de la ciudad de Madrid no lo es sólo en el sector turístico sino también en inversión empresarial. Y por ello, la demanda de vivienda también crece. Y crece no sólo en atractivo para extranjeros de todas las nacionalidades (no sólo latinoamericanas) sino también para otros españoles atrapados por su energía y dinamismo. Incremento de demanda que se traduce en mayores precios de venta y más altos precios de alquiler.
P: ¿Cuál es el perfil del cliente que se compra una vivienda de lujo en la capital?
R: Como apuntaba, no sólo los extranjeros latinoamericanos invierten en Madrid. También europeos de diversos países (franceses, belgas, italianos..) y últimamente crece el interés norteamericano.
P: ¿Se compra mucha vivienda como inversión?, ¿el comprador es español o extranjero?
R: En clave nacional, el ladrillo ha sido tradicionalmente un valor refugio en el que poner a salvo los ahorros de una vida para una mejor jubilación o como inversiones más cortoplacista o especulativas. Lo anterior cobra más fuerza y sentido cuando hablamos del capital extranjero, y más concretamente del latinoamericano huyendo de su país como forma de poner a salvo parte de su patrimonio. Y eligen España, y Madrid en concreto, por su seguridad, por la rentabilidad de sus inversiones, por la conexión cultural, el clima, el estilo de vida…
P: ¿Cuáles son las zonas con más demanda de la Comunidad de Madrid?
R: En la Comunidad de Madrid podríamos diferenciar claramente dos tipologías de vivienda premium. Unifamiliares o vivienda urbana. Las unifamiliares premium las podemos encontrar en la zona noroeste, Pozuelo, con urbanizaciones tan conocidas y exclusivas como Somosaguas o La Finca, o en la zona norte, La Moraleja especialmente. Las urbanas básicamente en el barrio de Salamanca, Almagro o Justicia a la cabeza.
P: Si miramos al resto de España, ¿cuál es la situación?, ¿dónde es donde se vende y compra más vivienda de lujo?
R: Los enclaves inmobiliarios más exclusivos los encontramos fundamentalmente en Baleares, donde ya contamos con tres oficinas JOHN TAYLOR en Mallorca, una en Menorca y otra en Ibiza, la más internacional de todas desde el punto de vista de la demanda; y en la Costa del Sol, Marbella como destino preferido sin paliativos, donde esperamos poder tener presencia en este año 2024. Málaga, como capital de la Costa del Sol, lleva casi una década de crecimiento continuo, llegando a convertirse en un hub tecnológico del sur de Europa, con lo que eso conlleva en demanda de vivienda premium para los perfiles más altos.
P: ¿Se está notando un declive en Cataluña debido a la situación política?
R: El tradicional interés por Barcelona como marca propia ha decaído en favor de Madrid, sin lugar a dudas. Las políticas municipales de vivienda, con limitaciones al precio de alquiler o la moratoria en la concesión de licencias hoteleras, ha sido totalmente desmotivadora de la inversión. A lo que hay que unir la decadencia de la ciudad en términos de seguridad o el procés independentista. Todo ello poco alentador para el interés inversor. Madrid, por su lado, ha recogido con inteligencia el descontento o desconfianza inversora en Cataluña para transformarla en una demanda pujante en el mercado inmobiliario, no sólo residencial, sino también terciario y productivo. Madrid está on fire.
P: Tras la pandemia, el teletrabajo se instaló en muchas empresas. ¿Estas nuevas formas de trabajo han aumentado la demanda de residencial de lujo?
R: Indudablemente. Si antes de la pandemia, de estas segundas residencias se hacía un uso muy puntual y concreto, en verano o períodos de descanso, ahora se hace un uso mucho más prolongado, habiéndose unido a estas estancias la posibilidad de trabajar y residir al mismo tiempo. Muchos empresarios o directivos, con las nuevas tendencias de teletrabajo, pueden alargar sus estancias en estas idílicas ubicaciones, donde incluso sus familias pueden ahora vivir de manera permanente y ser ellos los que, puntual o periódicamente, se trasladen al centro principal de su actividad empresarial. Luego sin duda esta circunstancia ha hecho aumentar la demanda de este tipo de propiedades.
P: Hablemos de precios… ¿A cuánto está el metro cuadrado en una vivienda de lujo en Madrid?
R: La pregunta del millón. Como mi mujer es gallega, yo siempre respondo: Depende. Cada ubicación ofrece algo como diferencial y único, y nunca podremos comparar precios/m2 en ubicaciones distintas. En Madrid, en las zonas más demandadas y cotizadas, los precios han escalado rápidamente… Hace apenas un año, año y medio, los precios de viviendas premium reformadas y listas para vivir alcanzaban a duras penas los 10.000€/m2, cuando hoy esas cifras son los precios que se están pidiendo por las propiedades a reformar en las mejores zonas. Hoy vemos sin escandalizarnos precios de venta de propiedad top en torno a los 15.000€/m2, hasta los 20.000€/m2 para propiedades excepcionales.
P: ¿Qué nos puede contar sobre JOHN TAYLOR? Vendéis una propiedad cada 10 horas, ¡es una barbaridad! ¿dónde tenéis presencia?
R: JOHN TAYLOR es una compañía originalmente francesa, de Cannes, donde abrimos nuestra primera oficina hace nada más y nada menos que 160 años. Durante esta larga trayectoria en el luxury real estate hemos intermediado en la venta de las mejores propiedades de la Riviera Francesa. Y hoy, somos líderes del mercado inmobiliario de alto standing en 10 países con más de 35 oficinas operativas en la actualidad. Francia, España y Suiza son hoy vuestros mercados referentes. John Taylor Spain cumple también este año 10 años de servicio inmobiliario en el segmento más alto del mercado. Iniciamos nuestra andadura en Madrid en 2014, con nuestra oficina principal en barrio de Salamanca, y poco después, en 2017 con una segunda apertura en Alberto Alcocer 11, en Chamartín. 2019 es el año de aterrizar en Baleares, con dos oficinas en Palma y Santa Ponsa. Una tercera en Andratx en 2022. Pozuelo de Alarcón y Chamberí (Madrid, en 2022) y nuestras últimas aperturas para 2024 en Menorca y Andorra.
P: ¿Cuál es la principal diferencia en cuanto a vivienda de lujo entre España y el extranjero?
R: Podría señalar dos características propias de los destinos residenciales premium más exclusivos en España: El sol y nuestra calidad de vida. Como analogías, la ubicación, el interiorismo, las amenities, etc.
P: ¿La vivienda más cara que tengáis a la venta?, ¿y la más cara que hayáis vendido?
R: Las propiedades más exclusivas a la venta hoy en John Taylor están en Son Vida, Palma de Mallorca, con un precio de 65 millones de euros, pasando por Santa Eulalia del Río, con la venta de la última media isla privada de Ibiza por 40 millones de euros, o dos exclusivas casas en parcela de una hectárea en la exclusiva urbanización de La Moraleja, en Madrid, por 22,5 millones y 18 millones de euros. Nada es caro cuando lo que se ofrece es único.
P: Dejando a un lado las ventas, háblenos de las propiedades en alquiler. ¿Qué tipo de vivienda son?, ¿cuál es el perfil del inquilino?
R: El mercado del alquiler está tan activo, y escaso desde el punto de vista de la oferta, como el de la compraventa. Tenemos propiedades de todo tipo: viviendas urbanas, en ubicaciones exclusivas, finca clásica, vistas, amuebladas ready to move in para perfiles extranjeros expatriados, estudiantes de escuelas de negocio, etc, como villas espectaculares para uso vacacional en los mejores destinos de Baleares. Además, el mercado de alquiler y el de compraventa son mercados que se retroalimentan, y donde tenemos un comprador, en ocasiones encontramos también un arrendador.
