En el mapa internacional del lujo inmobiliario, España brilla con una fuerza inesperada. Lo que hace apenas una década era un mercado de segundas residencias y escapadas mediterráneas se ha convertido hoy en un auténtico refugio para las grandes fortunas del mundo, un destino donde el sol, la seguridad y la calidad de vida se combinan con una oferta de propiedades tan exclusiva como escasa. «España ha reforzado su papel como mercado refugio de lujo por tres palancas: la estabilidad de la demanda internacional, la escasez estructural de oferta y la mejora de la financiación», explica Joan Canela, Operational Commercial Director Iberia de Engel & Völkers, firma líder en el segmento prémium.
Basta echar un vistazo a Villa Bellagio, en Sierra Blanca (Marbella), para entenderlo: una residencia de 70 millones de euros (foto de apertura), con más de 5.500 metros cuadrados construidos, 13 dormitorios, jardines panorámicos y vistas al Mediterráneo que parecen no tener fin. Esta propiedad, presentada como la casa más cara de España, es la punta de lanza de un fenómeno que no deja de crecer.
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España, refugio de lujo para millonarios
El atractivo español ha madurado. Ya no es sólo el clima o la gastronomía: es la conjunción de estabilidad, conectividad y estilo de vida. Según Canela, el mercado cerró 2024 con una fuerte tracción nacional e internacional, y con precios al alza en los segmentos prime y ultra-prime. «Para los próximos meses prevemos más actividad en grandes capitales, costas e islas, con un foco muy claro en eficiencia energética, privacidad y tecnología en la vivienda de alto standing», apunta.
Mientras otros países europeos endurecen la fiscalidad o reducen los incentivos a la inversión inmobiliaria, España consolida su posición como destino competitivo. Atrae a compradores que buscan más que una propiedad, un modo de vida. Y lo hacen en un contexto de escasez estructural. «El desequilibrio entre demanda y oferta se ha intensificado. Durante el auge se construían alrededor de 650.000 viviendas al año, y el año pasado apenas fueron 130.000. Eso desplaza la atención al stock de segunda mano, que ya representa el 80% de las compraventas», explica el directivo.
Un comprador más joven, global y exigente
El perfil del comprador millonario también ha cambiado. Ya no hablamos sólo de familias europeas en busca de una segunda residencia, sino de emprendedores, ejecutivos o nómadas digitales de alto nivel, que combinan el disfrute personal con el uso prolongado o semipermanente. «Vemos un perfil más joven y diversificado geográficamente, que combina segunda residencia con teletrabajo o uso familiar prolongado, y exige sostenibilidad, domótica y servicios», detalla Canela.
«Vemos un perfil más joven y diversificado geográficamente, que combina segunda residencia con teletrabajo o uso familiar prolongado, y exige sostenibilidad, domótica y servicios»
Las diferencias entre zonas son claras. En Mallorca, el comprador alemán lidera el mercado (58%), seguido del británico (10%) y el español (9%), mientras que en Madrid, la nacionalidad más activa procede de México, Estados Unidos e Italia. «En Madrid el inversor extranjero es más selectivo, precisa Canela, y se concentra en distritos como Salamanca o Chamberí, donde la escasez de producto está tensionando los precios».
«En Madrid el inversor extranjero es más selectivo y se concentra en distritos como Salamanca o Chamberí, donde la escasez de producto está tensionando los precios»
De hecho, la capital ha alcanzado un precio medio de 6.185 euros por metro cuadrado, un 16,5% más que el año anterior, consolidándose en la franja alta del mercado europeo.
Costa del Sol, epicentro del ultra-lujo
Si hay un enclave que simboliza el nuevo esplendor del lujo residencial español, ése es la Costa del Sol. «El triángulo Marbella-Benahavís-Nueva Andalucía concentra una demanda netamente internacional en sus subzonas más selectas», indica Canela. Aquí, las operaciones superan con frecuencia los 15 millones de euros en lo que el sector denomina producto trophy: villas de gran parcela, vistas al mar, seguridad 24/7 y ecosistemas de golf o hípica.
«El triángulo Marbella-Benahavís-Nueva Andalucía concentra una demanda netamente internacional en sus subzonas más selectas»
En urbanizaciones como La Zagaleta o Sierra Blanca, la privacidad y los servicios son casi de resort: helipuertos privados, clubs ecuestres, gimnasios panorámicos, piscinas infinitas o spas integrados en la vivienda. En este contexto, Villa Bellagio encarna la cima del lujo contemporáneo: diseño arquitectónico de líneas limpias, interiores firmados por estudios internacionales, y un despliegue de tecnología domótica que permite controlar desde la temperatura del vino hasta la iluminación ambiental.
«En destinos como Costa del Sol o Baleares, el cliente encuentra privacidad y servicios de altísimo nivel en comunidades privadas, con disponibilidad de producto prémium muy escasa», explica Canela. Esa combinación de exclusividad, discreción y calidad de vida es la que convierte a Marbella y su entorno en un polo magnético para fortunas procedentes de Reino Unido, Estados Unidos, Oriente Medio y América Latina.
«En destinos como Costa del Sol o Baleares, el cliente encuentra privacidad y servicios de altísimo nivel en comunidades privadas, con disponibilidad de producto prémium muy escasa»
Baleares y Barcelona: el lujo insular y urbano
El segundo gran foco está en las Islas Baleares, donde el equilibrio entre naturaleza, mar y sofisticación sigue siendo imbatible. «Mallorca mantiene una estructura de precios muy orientada a la alta gama: el 44% de las compraventas se sitúan entre 1 y 5 millones de euros, y el 7% por encima de los 5 millones», señala Canela. En Ibiza, la proporción de compradores extranjeros asciende al 68%, y el pago al contado tiene un peso elevado.
«Mallorca mantiene una estructura de precios muy orientada a la alta gama: el 44% de las compraventas se sitúan entre 1 y 5 millones de euros, y el 7% por encima de los 5 millones»
Menorca, por su parte, está emergiendo como destino para un comprador que busca autenticidad y calma, interesado en casas de unos 200 metros cuadrados con piscina y jardín, concebidas para un uso familiar prolongado.
En España, Barcelona mantiene su magnetismo urbano, con precios medios de 5.289 € por metro cuadrado y un 17% de operaciones por encima del millón de euros. «Persiste la atracción por el prime urbano bien conectado con la costa, especialmente en Sarrià-Sant Gervasi y el Eixample», añade Canela.
La tecnología y la sostenibilidad como nuevo lujo en España
El lujo ya no se mide sólo en metros cuadrados o vistas al mar. «La combinación de amenities de resort, seguridad y tecnología (control climático, domótica, recarga de vehículos eléctricos) junto con certificaciones de eficiencia energética, acelera la venta en los segmentos prime y ultra-prime», asegura Canela.
El comprador actual exige que la vivienda se anticipe a sus necesidades: sistemas inteligentes, materiales sostenibles, integración paisajística y una eficiencia energética que no renuncie a la estética. En lugares como Nueva Andalucía o Puerto Banús, Engel & Völkers constata una mayor demanda de este tipo de producto, comprado en su mayoría con fondos propios y a precios por metro cuadrado superiores al promedio.
Una visión a largo plazo
¿Hacia dónde se dirige este mercado? Canela lo tiene claro: «Prevemos una demanda internacional estructuralmente sólida, junto a una escasez crónica de obra nueva, lo que llevará a una presión alcista sostenida en el prime y ultra-prime». Las grandes capitales, las costas del sur, Baleares y el norte prémium, con el País Vasco como nuevo foco, serán, según sus previsiones, los escenarios de crecimiento más firmes.
Además, el directivo anticipa una transformación profunda del propio proceso de compraventa: «Veremos una digitalización casi completa del proceso comercial y un reposicionamiento del stock hacia propiedades más eficientes energéticamente».
