Inversión Inmobiliaria: allegro ma non troppo

Un padre a su hijo: «Hijo mío, compra una casa que, si cae una bomba, haremos una piscina».

Esta frase bien podría resumir lo que, en líneas generales, pensamos acerca de la compra de un inmueble: mejor algo tangible y seguro que no algo volátil e inmaterial. Y es que el mercado inmobiliario está entre nosotros desde el momento en que el ser humano desarrolló el sentido de la propiedad. Es un mercado maduro que conocemos comparativamente mejor que otros y tiene un comportamiento más lineal. Pero también cuenta dentro de sus características con aspectos negativos que pueden hacernos dudar sobre la conveniencia de invertir o no en este sector.

Allegro

Si usted utiliza como herramienta financiera una hipoteca para adquirir su inmueble y posteriormente lo alquila, dado el contexto de tipos de interés históricamente bajos, se podría decir que su hipoteca será amortizada indirectamente por su inquilino. Además de poderse beneficiar de ventajas fiscales, si usted ha hecho una buena elección en términos de localización, timing, gastos, cargas y estado del inmueble, podrá obtener unas ganancias elevadas. Eso se debe, en parte, a la falta de transparencia en la fijación de precios, donde podemos encontrar tres tipos: el que fija el vendedor, el que está dispuesto a pagar el comprador y el potencial precio de mercado, que sería algo intermedio.

A corto plazo, si usted teme a la inflación, no se preocupe: la relación inflación/precio de su inmueble es directamente proporcional. Adicionalmente, si su inmueble tiene como destino el alquiler, podrá introducir una cláusula de subida anual del precio en función del incremento de la inflación. A largo plazo, tampoco debería preocuparse, ya que la oferta de bienes raíces, al menos en las principales ciudades del país, es inferior a la demanda debido a la carencia de suelo.

Ma non troppo

Hay que tener en cuenta el alto coste de oportunidad de invertir en propiedades inmobiliarias. Para empezar, exige el desembolso de una gran cantidad de dinero que no podrá utilizar en otro tipo de inversiones. Además, tendrá un coste adicional (Impuesto ITP o IVA): si es obra nueva, será de un 10%, mientras que si es de segunda mano, y dependiendo de la ubicación del inmueble, este impuesto puede oscilar entre un 4% y un 10%. Para un bien raíz usado que cueste 250.000€, usted desembolsará de media 17.500€, ya que los bancos no financian este concepto. Un coste que, además, nada tiene que ver con el bien que obtiene en sí.

Si usted pone en alquiler su propiedad, debe de saber que en los últimos años han incrementado los impagos de arrendamientos, así como el fenómeno okupa. Adicionalmente, si el inmueble fue adquirido a través de un préstamo hipotecario, usted puede sufrir una ilusión óptica, ya que en su escritura de compraventa figura usted como propietario del activo, pero en la de préstamo hipotecario queda claro que, si usted no paga, en unos meses el inmueble dejará de ser suyo. En esta misma escritura que usted firma ante notario, está aceptando una suscripción mensual con su entidad financiera que suele ser de unos 25 años como media; e incluye también un coste por el hecho de obtener el producto, así como un contrato de permanencia que tendrá una penalización en caso de incumplimiento.

Es importante elegir bien el punto de ciclo de mercado en el que realizamos nuestra inversión. No está de más decir que se trata de un mercado como cualquier otro y, por tanto, debemos comprar cuando los precios están bajos y vender en el punto álgido del ciclo. Todo aquel que invirtió en los años 2007-2008 sabe muy bien de la importancia del timing. Por último, debemos comentar la iliquidez de los activos inmobiliarios: si por cualquier circunstancia urge su venta, debe de saber que, de media, en España tardará en venderlo aproximadamente seis meses.

Como conclusión, podemos decir que la inversión en el sector inmobiliario tiene posiblemente la mejor relación rentabilidad/riesgo de todas las opciones que se le planteen. En otro tipo de inversiones podrá obtener probablemente mayores rentabilidades, como puede ser el mercado bursátil, mercado de criptomonedas, etc. Pero el riesgo que asume es mucho mayor. Por el contrario, existen otros mercados más seguros, como es el mercado de renta fija, pero en este caso las rentabilidades que obtendrá serán escasas.

Mercado inmobiliario, alegre, pero no demasiado (Allegro, ma non troppo).